新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

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管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

这个防水层DPC只铺了2/3,造成墙体湿度很高
我们用湿度仪测量墙体的湿度
我们用红外仪测内部墙体的湿度

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

浴室里的管道堵塞

 

下一期我们谈谈裂缝,房屋防火和 房屋科学 building Science。

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

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二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

请看下周的主题:新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道和房屋的防水

霉菌会对健康造成严重影响

大家知道每个家中都有可能发现的霉菌,而这霉菌会对健康造成严重的影响。根据世界卫生组织的说法,霉菌会引起眼睛酸痛,喉咙痛,咳嗽,打喷嚏,哮喘,胸部和鼻塞以及皮肤刺激。

然而,一些医生认为其影响可能导致更具破坏性的疾病,称为慢性炎症反应综合症(CIRS),通常称为中毒性霉菌综合症。 CIRS的症状多种多样,但可能包括头痛,极度疲劳和认知障碍。关于霉菌对人的影响的新闻,更新和研究可以在9News里找到。

这里讲一个小故事。

由于霉菌出没的家,堪培拉妈妈住院了160次。

当堪培拉的母亲梅丽莎哈里森 Melissa Harrison 第一次生病时,她把它归结为她怀了双胞胎女孩。

在整个怀孕期间,她经常呕吐和疲劳。但是,在她的女儿Kenley和Travis在2014年出生后,她发现自己感觉病情加重。

症状很奇怪:有脱发,慢性疲劳,头痛,皮疹和呼吸困难。

现年八岁的哈里森女士的儿子特拉维斯 Travis 似乎也经常患有反复发作的鼻窦感染,胸部感染,哮喘和鼻出血。

现年28岁的哈里森女士,在九个月前在吉尔莫尔的家中清理了一批霉菌 – 现在终于导致肺部感染, – 她终于意识到是什么让他们生病了。

哈里森女士告诉 nine.com.au,“当我清除了窗户上的这些黑色霉菌,几天后我开始喘息,我的喉咙很疼。”

“我被诊断出患有肺部感染并且慢慢转为的肺炎。”

为什么会发霉哪?

发霉的原因主要是潮湿 Dampness,而 dampness 有多种原因。比如漏水,由于DPC 的破坏造成墙体的 Rising Damp,condensation, SUBFLOOR 的潮湿,通风不良,shower 漏水,瓷砖防水破坏等等。

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屋检查案例-潮湿