新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 (之二)

不久以前我们谈了新房完工的一些常见缺陷 – 合同图纸不一致。请参考上期贴子链接如下:

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?
是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:
从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。
我们公司的验房师具有
澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历
我们公司可以帮你完成价值百万的新房完工检查,以保证买家的利益。完工检查 (Pre-settlement Inspection)是最后一次的检查,也是最后一个机会的检查。过了这个检查,想要赔偿或修补就难了。
当然如果在保修期和建筑商有争议,我们也可以帮你上法庭做 Expert witness 并出相关的报告。
顺便也举例看看,建筑过程中连公共的步行路也给破坏了。
水泥马路损坏了,建筑商没有说要修,就这样罢了。作为买家,为了公共利益,如碰到马路损坏,马路的下水管道破坏或污染等,你可以向当地council 报告,建筑商要承担全部责任。
提醒一下,council 在房屋开工前有一笔押金,就是为赔偿在造房子的时候对council的财产造成的损坏而押的保证金。

我们的工作是保护消费者的利益

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

谢谢阅读。


 

Natural lighting 自然采光

Natural lighting 自然采光

最近做了一个房屋检查。客户买的是楼花从来没有看见过房屋的结构和建筑. 这个可是在 Carlingford 的房产,几百万的地产哦!买楼花不能只看房子的美观,更重要的是房子的实用性。

兴高采烈的客户验收时看到了房子,非常不满意地说,房间的窗户像牢房,。朝北的房子 好好的房子装了 timber screen (屏幕) 通光量挡掉了47%.

请看看 BCA 是怎么说的, BCA 要求,条款F4.2自然光的方法和范围,2016年 版的 BCA 第1卷,:

  1. 最少自然采光面积需要10%的该空间的面积,厨房和生活区一共38平方米, 所以需要3.8平方米的窗口, 2个没有屏幕的窗户有5个平方米,本来可以足足用于自然采光;
  2. 现在 2 个带屏幕 (screen)的窗户,自然采光为2.5平方米,由于屏幕把光挡住了,所以远远不合规; 这也就是客户不满意的原因!设计为了漂亮忘了规范,审批的人也迷信建筑师,Council 没有请第三个 consultant 做过screen的咨询。这个 Screen 不实用。

阳台不合格

说到阳台,多不方便,不能从厨房和居住区过去,好惨。要通过房间才能到阳台。另外没有step down 到门阳台的湿区(楼层地面的高度(FFL)到阳台地面的下来高度),应该有一个高差(50mm 不等),不符合BCA,会从阳台向屋内进水。从 Living 区, 也就是从窗门那边到阳台本来是非常方便设计,可是,为了这个

screen, 没有了这个通道, 不实用。

Kitchen 厨房只有一个sink 洗涤槽。

通常这样价值的房产厨房的设计应该很讲究,客户不太满意,好生气啊。不实用。

还有房间的太小不理想,床不能橫放。不实用。

看见了吧,买楼花房一定要小心,一定要请有经验的验房师帮您搞定了!买房前也可以进行图纸检查。DA 审批检查。

谢谢阅读。我们经常有有趣的房屋检查案例发在微信里,请加我关注。

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