Flammable cladding 易燃覆层

什么是覆层?


房屋检查又有一个新的挑战:那就是建筑物的覆层。
覆层是一种材料在另一种材料上的应用,以提供表皮或层。 在建筑中,使用覆层可提供一定程度的隔热和耐候性,并改善建筑物的外观。

覆层可以使用多种材料制成,包括木材,金属,砖,乙烯基以及复合材料,包括铝,木材,水泥和再生聚苯乙烯的混合物,小麦/稻草纤维。

覆层可能因它的设计或材料成为火灾风险 。

什么是可燃覆层?

什么是可燃覆层?
某些类型的覆层着火后,会迅速燃烧。 金属复合板和隔热覆层系统的问题主要涉及多层建筑物,因为潜在的火灾可能会通过建筑物的外部区域迅速蔓延。 这些产品容易点燃并在相对较低的温度下熔化。
重要的要注意的是,建筑物上存在外部可燃包层并不一定意味着有火灾隐患。 这取决于在何处使用覆层以及建筑物的整体消防安全措施。

金属复合板


金属复合板(MCP)是建筑物外部区域的砌面系统的一部分,可以是多种颜色,也可以是灰色或无色。
MCP可以具有不同的形状,并且可以多种方式使用,例如覆盖一部分墙壁或覆盖整个墙壁,或者用作门窗周围,阳台,遮阳篷和墙上标牌的装饰性特征。
MCP产品是夹心型面板,通常厚度在2-5mm之间,由两个金属外层和一个芯材组成。 MCP包含具有铜和锌外层的产品,但最常见的是使用铝作为外层的产品。这些被称为铝复合板(ACP)。
板芯由多种材料制成,包括聚乙烯(PE),其可燃性和蔓延能力可能会有很大程度不同。
在过去的10年中,MCP的使用变得越来越普遍,但是ACP自1980年代后期以来一直被用作建筑产品,因此它可能会出现在较老的建筑物中。某些类型的ACP的常见行业名称包括ACP PE和ACP FR。一下在 apartment可以看到。


隔热覆层系统 – 在house用的较多


隔热覆层层系统是由大块泡沫保温材料组成的外墙系统,其固定在结构框架上,然后进行密封,打底和上漆。
这些系统重量轻且具有良好的隔热性能,因为它们使用厚的隔热泡沫层,例如聚苯乙烯,聚氨酯和聚异氰脲酸酯。
该系统可能很难从视觉上识别,因为它们看起来像是砖块或混凝土。 但是,敲击这些系统的表面通常会产生不同的声音,例如空心的撞击声,这与敲击砖块或混凝土的声音不同。以下是在 House 墙上经常可以看见的。

rendered 90 mm insulated panel
rendered 90 mm insulated panel wall cladding

如何识别覆层?

房屋检查又有一个新的挑战:那就是建筑物的覆层。

覆层有多种颜色,也可以是灰色和无色。 它可以以不同的方式使用,例如在门窗周围,阳台上,覆盖整个墙壁或部分墙壁。 这些图像表示了覆层的一些使用,但并不作为完整的指南。 请一个有 qualified 和 registered with Building Professional Board – 合格的,NSW 建筑专业委员会登记的房屋检查人员做个专业检查是非常重要的。

以下请看看几个覆层的使用案例

ExcelPlas 还对建筑立面执行正面材料进行识别(PMI)和可燃性等级(CR),例如:

– Aluminium Composite Materials (ACM),

– Aluminium Composite Panels (ACP),

– Expanded Polystyrene Panels (EPS),

– Polyisocyanuarate Foam Panels (PIC),

Other Nine Banned cladding systems:

  • CM40029 Ozone Panel Building Systems
  • CM40066 Alpolic A2
  • CM40067 Alpolic FR
  • CM40076 Ultrabond FR
  • CM40079 Vitrabond FR
  • CM40082 Dulux Exsulite TM Kooltherm Façade System
  • CM40093 Larson FR
  • CM40138 Dulux Exsulite TM Thermal Façade non-cavity system
  • CM40162 Cladex FR

您的建筑覆盖安全吗?


在合格的建筑专业委员会登记的房屋检查人员检查后,他会建议做如下几个工作:
 
第1阶段–现场检查和样品提取:
有关机构可以从墙上的不同位置采集了一系列的覆层样本 检查外墙的类型。

阶段2 – 样本NATA测试通过以下方法检查每种样品核心材料的化学特性:
•芯板两侧的金属分析
•核心成分的X射线元素识别分析
•聚合物芯化学组成的红外光谱

谢谢阅读

Registered building Inspector BPB 3327

什么使石棉危险?

我们以前已经谈了很多石棉在房屋检查里的案例, 由于最近的一个工业房屋检查,使得我感到不得不再重谈一下石棉问题,尤其是要给大家几个实例,让大家知道什么是打扰(干扰)了的石棉

什么是石棉?

石棉是用于一组天然矿物质的名称。它们具有耐高温和耐火性能,可制造有效的绝缘体,因此在20世纪40年代至1987年间在澳大利亚建筑产品中很受欢迎。含石棉材料在房屋检查中发现的包括:

平面和瓦楞板材
水泥管
绝缘
地砖
粘合剂
屋顶面
汽车零件,如刹车片
纺织品
涂料。
澳大利亚是人均石棉用户最多的国家之一。含有石棉的产品在20世纪80年代逐步淘汰,国家禁止石棉进口和所有含石棉的产品于2003年底开始生效。

石棉和癌症

石棉极其纤维状,细小的纤维很容易被吸入,可能会被困在肺部。接触石棉会增加患肺癌,卵巢癌和喉癌以及间皮瘤(肺内膜癌)的风险。这些癌症经常在接触石棉后数十年发展。

您对石棉的癌症风险有所不同,具体取决于:

你接触空气中石棉纤维的时间长度
空气中的石棉纤维量
接触石棉纤维的频率
暴露发生的时间
暴露发生的年龄
石棉纤维的类型和尺寸。
那些最有可能在工作场所暴露于石棉的人包括运输工人(特别是水边工人),石棉矿工和铣床,石棉水泥制造工人,建筑工人,水管工,绝缘子,电工和机械师。

今天,澳大利亚所有州和地区都制定了健康和安全法律,解释了雇主的责任和工人减少石棉暴露风险的责任。

什么使石棉危险?
当人们处理含有石棉的材料时安全程序较差,石棉纤维会释放到空气中。石棉纤维比人类头发薄50至200倍,可以隐形,并且容易吸入。它们可能会被困在肺部深处,并在很长一段时间内造成伤害。

这两个含石棉的材料组包括:

粘合(不易碎)石棉材料,由添加了石棉纤维的粘合剂(如水泥)制成。它们通常含有少于15%的石棉,并且通常不释放纤维,除非它们受到干扰,损坏或随着时间的推移而变质
易碎(松散结合)的石棉材料是那些可以用手粉碎或粉碎成粉末的材料。如果严重火灾损坏或结痂,粘结的石棉会变得易碎。由于纤维可以释放到空气中,因此易碎的石棉材料是最危险的。

工业房屋检查的一个石棉案例

我们知道冰雹打击后的瓦片是要受到表面破坏的,照片中较大的园状白点就是冰雹打的,其他的白色表面有的是板材的老化,很大一部分也应该是冰雹打的,表面损坏后的残余物是和瓦片颜色一样的粉末; 还有好多chips。这些都是受到干扰,损坏或随着时间的推移而变质的例子。

冰雹打的,表面损坏后的残余物-瓦片粉末

解决方案

这种情况下,石棉板材已经受到干扰,损坏和老化变质,它的表面严重破坏,石棉瓦会释放纤维在空中飞扬,被人吸入。所以这些石棉瓦片都应由专业石棉清理人员清理干净。工厂的工作人员应该去医院进行体检。

谢谢大家阅读。

Homesafe Property Inspections 家安房检

是在澳大利亚政府注册(注册号为 BPB 3327)的专业的房屋建筑物检查咨询公司。根据澳大利亚国家标准我们提供悉尼白蚁检查 (注册号 MPLTC2056T)和房屋检查。


建房合同审核

建房合同审核

建房合同审核是对新建房或房屋的建筑合同进行审核。合同审核可以确保建筑法律合同的准确性以保护物业主的在建房中的合法权利和有效的管理和监督房屋建筑的完成。

“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式,一般建筑商会提供几种标准的房型图,供买家选择,澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸,而且这些标准房型图,事先建筑商都已经获得的政府的批文,土地交割后,马上就可以启动建房的程序,建筑商一般都可以掌控整个建筑周期,通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况:

  1. 购买独立空地:由买家购入后通过建造商进行设计建造。
  2. 小区分地:就是在别墅生活区内,如 Scholfield, Kelliville 等的一个区,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。

建房或房屋的建筑合同,不管您是以上那一种情况,都是应该有一个法律协议。合同是根据建筑商和买方即物业主双方同意的事宜而达成的一个书面上的法律协议。物业主必须对这个合同彻底理解,以便房屋建造顺利完工。当然物业主必须并按照合同规定按时付款。合同里有很多条款,如房屋木结构的规格,装修和房屋配置等等;理解了阶段付款的内容,就可以较好的去控制每个阶段的工程质量和工程进度。合同审核就是为了你在施工中少走弯路而进行的工作,它包括审核合同里每个条款,材料的使用,颜色和设备配置等等。 下面介绍一下合同审核的具体内容,先讲讲一般合同事宜,然后再说说合同条款里建筑方面技术性的事项。

合同的一般合同事宜审核
  1. 您是否检查过承包商是否持有当前的承包商许可证?
  2. 许可证是否涵盖合同中包含的工作类型?
  3. 承包商许可证上的名称和编号是否与合同上的相同?
  4. 合同,图纸或规格中是否包含了要进行的工作?
  5. 合同是否明确说明合同价格或包含合同未知价格的警告?
  6. 如果合同价格可能会有所变化,是否有警告提醒会如何变化和解释怎么变
  7. 您是否了解与合同有关的Cooling off 冷静期的规定?
  8. 预付款是否在法定限额10%以内?
  9. 合同是否包含合同规定的应付进度付款的详细信息?
  10. 您是否了解对合同进行变更的程序?
  11. 您是否知道为了建造房屋应该由谁去获得 Council 或其他有关部门批准?
  12. 您是否理解,在承包商根据1989年“住宅建筑法”第6部分或第6B部分向您提供保险证明之前,您无需向承包商支付押金或任何进度款(除非工作属于某种类型)那不需要保险?
  13. 合同是否包括以下任何一项:
    1. 1989年“住房法”第6部分规定的保险费用?
    2.根据1989年“住房法”第6B部分规定的替代赔偿产品的费用?
  14. .承包商是否向您提供了“消费者建筑指南”的副本,该指南提供了有关您在新南威尔士州住房建筑法律下的权利和责任的重要信息以及告诉您从何处获取更多信息?
  15. 合同是否包含关于合同终止的情况的声明?

合同条款里要审核的事项,不管是有那方负责开发审批,都应该先检查一下开发的DA或CDC的详细内容,以便建筑和审批的一直性。 

下面谈谈合同条款和建筑方面有关的技术性的事项的审核
  1. 初步工作的审核

    (i) Contour survey (if required) 地形轮廓测量, Geotechnical report 岩土工程报告
    (ii) Commission and produce architectural plans for construction of dwelling 住宅建筑图纸
    (iii) Sydney Water Diagram 悉尼水务局的管道图
    (iv) Council/ Certifying building approvals 市政府/认证建筑许可 或CDC
    (v) Hydraulics plans (if applicable) 供水和排水图
    (vi) Basix and ABSA certificates 建筑可持续发展指数
    (vii) Structural engineering plans 结构工程师的图纸
    (viii) Sydney Water Quick Check (if applicable) 悉尼水务局快速审查
    (ix) Sewer peg out (if applicable)* 下水道的测绘
    (x) Engage Sydney Water coordinator (only if Quick Check is rejected) 和悉尼水局一起工作
    (xi) Landscape concept plans (if applicable) 景观概念计划
    (xii) Dial Before You Dig 挖前先要打电话
    (xiii) Home Building Compensation Fund (HOW) Insurance certificate  or equivalent 住房建设赔偿基金保险证书

  2. Easements 地役权
  3. 合同文件的正确性
  4. Kitchen,Ensuite,Bathroom,Powder Room,Laundry 和
    Door & Accessories 的设备和fixure
  5. 升级或/和更改而引起的材料和价格的改变等等.
  6. Framing 木架规格审核包括:木头的大小,Studs 间距,Roof Trusses 屋梁的间距和尺寸,风速,屋身的高度,Floor Joists 地板尺寸和间距和地板材料的厚度。
  7. Roofing 屋顶的覆盖材料和pitch
  8. Concreting  Pier, slab 和车库, 阳台
  9. 。。。。有很多
  10. 这里就不全部解释了

上面6, 7 和8 是关键的几个审核项目,很容易出错。合同的审核是建房成功的一半,一个好的合同是你在法律上的保障,一个好的合同可以避免设计和施工中的误解,不理解和错误。

有的建筑错误是在合同里可以发现的。我们是Building surveyor 在合同审核和测certification work 认证工作方面有很厚的经验,我们检查过成千的建房子。我们知道什么样的合同条款是最合适的。

 

New construction 新建木框结构


新房房屋检查验收常见问题大全

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
2. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
3. 避免重大结构缺陷和安全隐患
4. 避免巨额自费修复缺陷
5. 避免新房寿命缩短
6. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。


 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 FAQ

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

前面谈了公寓验房的常见问题,二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?

是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:

从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水 FAQ

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

 

 

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

请按链接看案例:

新房检查:场地, 屋顶, 室外,室内,管道漏水 和做工等。以下是一些房屋验收的一些案例。

  1. 请按 FAQ看检查的几张照片
  2. 防水:Waterproofing for external wet area – step down
  3. 门槛和台阶
  4. 房屋测量(房屋测量为非标准项目,客户可以和我们商量检查)
  5. major defects (重大缺陷) 检查
  6. 新房子地板吱吱作响是不是缺陷

  7. 车库墙和内装修。

检查的标准是什么?

BCA Building code of Australia, NSW relative regulations, Australian Standard AS 4349.0-2007 and AS 4349.3-2010

是我们的资历和专业培训:

谨慎全面的检查和高效的检验报告。房屋建筑物的实地检验,经过整理后在12-24小时以内以电子邮件形式报告给客户。
全面被保险公司承保的检验。我们向客户出具的所有检验报告已经由QBE的《综合专业赔付和公共责任保险》承保。
所有检验人员都是有资历和由澳大利亚政府认可CPD培训的:

资历:

Advanced Diploma of Building Surveying CPC60115 – TAFE
Bachelor of Mechanical Engineering – Zhejiang University
Master of Engineering Science – UNSW

CPD 培训:

Building Pre-purchase Inspection HS670
Strata Inspection HS0679
Mould and Asbestos ID Inspection HS0673
MLC Timber Pests Inspection CPP309011 & MPLTC2056T

请朋友加我们的微信查看我们有趣的检查案例。 谢谢


 

新公寓验房和楼花验房 FAQ

,最近公寓漏水特多,有的房子根本不合格。房子是你的财产和投资,交割前一定要检查。

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 审核施工合同,可以避免合同的不理解而对以后的施工不利

2.避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
3. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
4. 避免重大结构缺陷和安全隐患
5. 避免巨额自费修复缺陷
6. 避免新房寿命缩短
7. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。

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johngeaus

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屋顶支柱 和 collar tie 被锯断造成房顶下垂

住隔壁的邻居发现他朋友家的屋顶下垂,不知为什么,要我去做了一个检查。结果发现:

屋顶支柱 两根props  和 一根collar tie 被锯断造成房顶下垂!加上这屋顶没有檩 Purlin, 所有屋顶的整体 integrity 已经破坏。

 

屋顶下垂

我上屋顶在ridge 屋脊那里量了一下rafter 的角度,为25.8 度,也量了锯断的支柱 props 下面的椽 rafter的角度为22.5度,刚好是屋顶斜度pitch 22.5度。 所以rafter 的最大偏转为3.3 度。 大概估算了一下它的垂为平均 30 mm。里边有七根rafter 受影响。

理论力学告诉我们,没有这个支柱 prop, 椽 rafter 的跨度要增加一倍。这个屋顶是不能走的。

这是属于结构问题的major defect, 也就是重要缺陷。 根据Home building ACT – 1989年“家庭建筑法”第147号,这房屋才两年新,房东可以在保修期里边(Major defects 保修有六年),提出索赔。

为什么会造成这样的事故哪? 是工人的野蛮操作! 老房子检查看见过,新房子非常罕见!

但是这个问题如果前两年交房的时候有房屋检查的话,就不会怎么被动了,修理的话也就比较容易。因为这个rafter 椽下垂可以修好,就是要看建筑商怎么修了,如果把瓦片卸下来,换 rafter的话,perfect !如果只是补2个props 的话,结果就不完美。好好的房子,现在搞的正是令人头痛。

 

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冰雹对房屋造成的损坏

房屋检查案例:

早上好📈很多房屋的损坏都由保险公司cover的。特别是租客造成损失… 我们专业为客户提供保险公司claim的检查报告。下面是冰雹之后,为客户的全面赔偿而做的专业报告。

冰雹对房屋造成的损坏 –  碰到这种情况,要首先做·房屋检查,书面记录损坏的实际情况,以便索赔!请看下面案例:

最近多次剧烈雷暴袭击了悉尼,记录显示这是近20年内袭击该市最严重的冰雹风暴,尺寸如板球大小的冰雹使汽车损坏并击破窗户,砸碎屋顶。 澳大利亚保险理事会宣布该事件为“灾难”。

对于房产投资者,由于屋顶和窗户的同时破碎导致室内漏水,引起房屋发霉,住客也快要退租。

 

政府紧急救援人员已经用临时的塑料布盖住了屋顶,但是还是有漏水,导致发霉。

由于湿度很高,屋顶的cornice 和墙体之间已经出现裂缝。

紧急救援人员说:保险公司只能赔你的房顶,里边只是等干了给你油漆一下。

房东听了认为不对, 不知所措,要我们去实际做出房屋检查,评估冰雹造成的破坏。看下图中的电扇和灯泡都短路了。

洗衣间的门框也有变形,主卧的 ceiling 的损坏比较严重。

我们的报告是这样写的:

Description and location of damages:
Recent hails had damaged tiles in the areas of Roof 1, Roof 2, Roof 3, Roof 4 and Roof 5 as the Roof map showers [Item 1(Picture) ]. The area had been covered with plastic by emergency services tradesman, though some of the damaged tiles typical could still be seen as pictures [Item 8(Picture), Item 9(Picture), Item 10(Picture), Item 11(Picture), Item 12(Picture) ]: which were in different categories as show below:
1. Some of the damaged tiles were chipped;
2. Some of them snapped in the middle (hails hit where white marks are in the middle, then snapped the tiles);
3. Majority of it tiles had been hit with white marks and they are damaged to certain degrees, coverage of the damage is probably 70% (照片里冰雹打过的白点) as I can see from the roof. Severity of the damage by hit of the hails is still unknown.
4. Vent was not functioning due to hail damage [Item 16(Picture) ].
5. Also verandah roof had been damaged with holes in it [Item 13(Picture) Item 14(Picture) Item 15(Picture) ].
Recommendations:
Replace damaged tiles and roof,repair internal damaged doors,replacing lining of ceiling, repair external walls.
Do a further assessment on tiles impacted by hails (the ones hit with white marks) by tiles expert. Sampling the tiles and do a impact test in lab to see damages, replace them if necessary.

这个报告有近一百张照片。 你可能会问:冰雹打过后,瓦片是不是比较容易碎? 是的,但是如果有必要的话可以在实验室做一个实验证明,可以索赔。

冰雹对房屋造成的损坏,会很让人头疼, 碰到这种情况,要根据实际情况做房屋检查,书面记录损坏的实际情况,以便索赔!

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建筑缺陷报告和房屋的保修

建筑缺陷报告和房屋的保修

我们悉尼公司为个人投资者和专业公司做商业和住宅建筑等一系列的建筑(房屋)缺陷验房报告。建筑商和开发商往往有法律的负责纠正这些建筑工作的缺陷。 当建筑商拒绝承认他们的责任或停止交易(譬如宣布倒闭)时,有缺陷的建筑工程的整改往往是艰难的。

我们公司是的,我们独立于建筑商和开发商,包括承包商,建筑师,规划师,保险公司和政府机构。 这就确保我们的检查工作和报告是公平公正的,并避免任何利益冲突。

我们的报告描述缺陷和缺陷可能发生的原因,报告包括缺陷的分类,并列出各个违反住宅建筑法(BCA)以及澳大利亚标准和规范。 业主可以使用此报告向保修保险公司或新洲消费者协会提出索赔。还能索赔吗?是的!澳洲政府对消费者的的权利进行保护。 根据建筑法规定,业主可以对违反保修规定的提出诉讼,其程序简单的说有:
(a)诉讼必须在保修期限结束前开始,
(b)对于导致住宅建筑工程出现重大缺陷保修期为6年或任何其他情况下为2年的违约,也即 Major defects 6年 和 minor defects 2 年。

这里为了让大家进一步了解上面提到的专业名词,请参考下面注解;

major defects (重大缺陷):

(a)建筑物主要部件的缺陷,可归因于设计缺陷,工艺缺陷,材料缺陷或未能符合国家建筑规范(或其任何组合)的结构性能要求, 这会导致或可能导致:
(i)无法按其预定目的居住或使用建筑物(或建筑物的一部分),或;
(ii)建筑物或建筑物的任何部分毁坏,或;
(iii)建筑物或建筑物任何部分有倒塌的威胁,或;

(b)违反2017年建筑产品(安全)法令使用建筑产品。

建筑物主要部件:

(a)建筑物的内部或外部承重部件,对建筑物或其任何部分(包括但不限于地基及基础,地板,墙壁,屋顶,柱子及横梁)的稳定性至关重要, 或;
(b)消防安全系统,或;
(c)防水,或;
(d)规例订明的任何其他元素,作为建筑物的主要元素。

除了重大缺陷 以外就都是minor defects,以上说的都是法定的房屋保修范围。在这个时间里,消费者是有权力得到赔偿。顺便要提一下的是 , Minor Defects,即两年保修的那个,如果没有在这个时间内提出索赔的话,Fair Trading 就把开放商交的Bond 金退还了。

除了法定保修以外,您还会合同里看到的90天责任维修条款,有的给还会您14 年结构保修等等,有的甚至更长。

但是不管怎么样,业主应该在这两个法定的保修期内,分别请有资格的房屋检查公司做检查报告以保证您房产的安全和安心。我们也给物业管理大楼(Strata title) 的业主和开发商做房屋缺陷报告,一般在法定保修期即2年和六年前进行,这类检查计划在NSW Fair Trading 有明确规定 请看:

Strata building bond and inspections scheme

本公司的检查员有Building Surveying 的资格,工程师的背景,还有成千个房屋检查的丰富经验,我们可以做你的 专业的专家证人报告 expert witness report。一旦有必要, 我们会为您在Tribunal 和高级法庭出庭作证。

谢谢您的阅读,欢迎您关注我们的房屋检查案例。

有重大缺陷的大楼