新房房屋检查验收常见问题大全

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
2. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
3. 避免重大结构缺陷和安全隐患
4. 避免巨额自费修复缺陷
5. 避免新房寿命缩短
6. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。


 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 FAQ

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

前面谈了公寓验房的常见问题,二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?

是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:

从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水 FAQ

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

 

 

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

请按链接看案例:

新房检查:场地, 屋顶, 室外,室内,管道漏水 和做工等。以下是一些房屋验收的一些案例。

  1. 请按 FAQ看检查的几张照片
  2. 防水:Waterproofing for external wet area – step down
  3. 门槛和台阶
  4. 房屋测量(房屋测量为非标准项目,客户可以和我们商量检查)
  5. major defects (重大缺陷) 检查
  6. 新房子地板吱吱作响是不是缺陷

  7. 车库墙和内装修。

检查的标准是什么?

BCA Building code of Australia, NSW relative regulations, Australian Standard AS 4349.0-2007 and AS 4349.3-2010

是我们的资历和专业培训:

谨慎全面的检查和高效的检验报告。房屋建筑物的实地检验,经过整理后在12-24小时以内以电子邮件形式报告给客户。
全面被保险公司承保的检验。我们向客户出具的所有检验报告已经由QBE的《综合专业赔付和公共责任保险》承保。
所有检验人员都是有资历和由澳大利亚政府认可CPD培训的:

资历:

Advanced Diploma of Building Surveying CPC60115 – TAFE
Bachelor of Mechanical Engineering – Zhejiang University
Master of Engineering Science – UNSW

CPD 培训:

Building Pre-purchase Inspection HS670
Strata Inspection HS0679
Mould and Asbestos ID Inspection HS0673
MLC Timber Pests Inspection CPP309011 & MPLTC2056T

请朋友加我们的微信查看我们有趣的检查案例。 谢谢


 

新公寓验房和楼花验房 FAQ

,最近公寓漏水特多,有的房子根本不合格。房子是你的财产和投资,交割前一定要检查。

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 审核施工合同,可以避免合同的不理解而对以后的施工不利

2.避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
3. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
4. 避免重大结构缺陷和安全隐患
5. 避免巨额自费修复缺陷
6. 避免新房寿命缩短
7. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。

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johngeaus

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