新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 (之二)

不久以前我们谈了新房完工的一些常见缺陷 – 合同图纸不一致。请参考上期贴子链接如下:

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?
是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:
从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。
我们公司的验房师具有
澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历
我们公司可以帮你完成价值百万的新房完工检查,以保证买家的利益。完工检查 (Pre-settlement Inspection)是最后一次的检查,也是最后一个机会的检查。过了这个检查,想要赔偿或修补就难了。
当然如果在保修期和建筑商有争议,我们也可以帮你上法庭做 Expert witness 并出相关的报告。
顺便也举例看看,建筑过程中连公共的步行路也给破坏了。
水泥马路损坏了,建筑商没有说要修,就这样罢了。作为买家,为了公共利益,如碰到马路损坏,马路的下水管道破坏或污染等,你可以向当地council 报告,建筑商要承担全部责任。
提醒一下,council 在房屋开工前有一笔押金,就是为赔偿在造房子的时候对council的财产造成的损坏而押的保证金。

我们的工作是保护消费者的利益

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

谢谢阅读。


 

Natural lighting 自然采光

Natural lighting 自然采光

最近做了一个房屋检查。客户买的是楼花从来没有看见过房屋的结构和建筑. 这个可是在 Carlingford 的房产,几百万的地产哦!买楼花不能只看房子的美观,更重要的是房子的实用性。

兴高采烈的客户验收时看到了房子,非常不满意地说,房间的窗户像牢房,。朝北的房子 好好的房子装了 timber screen (屏幕) 通光量挡掉了47%.

请看看 BCA 是怎么说的, BCA 要求,条款F4.2自然光的方法和范围,2016年 版的 BCA 第1卷,:

  1. 最少自然采光面积需要10%的该空间的面积,厨房和生活区一共38平方米, 所以需要3.8平方米的窗口, 2个没有屏幕的窗户有5个平方米,本来可以足足用于自然采光;
  2. 现在 2 个带屏幕 (screen)的窗户,自然采光为2.5平方米,由于屏幕把光挡住了,所以远远不合规; 这也就是客户不满意的原因!设计为了漂亮忘了规范,审批的人也迷信建筑师,Council 没有请第三个 consultant 做过screen的咨询。这个 Screen 不实用。

阳台不合格

说到阳台,多不方便,不能从厨房和居住区过去,好惨。要通过房间才能到阳台。另外没有step down 到门阳台的湿区(楼层地面的高度(FFL)到阳台地面的下来高度),应该有一个高差(50mm 不等),不符合BCA,会从阳台向屋内进水。从 Living 区, 也就是从窗门那边到阳台本来是非常方便设计,可是,为了这个

screen, 没有了这个通道, 不实用。

Kitchen 厨房只有一个sink 洗涤槽。

通常这样价值的房产厨房的设计应该很讲究,客户不太满意,好生气啊。不实用。

还有房间的太小不理想,床不能橫放。不实用。

看见了吧,买楼花房一定要小心,一定要请有经验的验房师帮您搞定了!买房前也可以进行图纸检查。DA 审批检查。

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我的微信号:johngeaus

新房检查案例分享 – Waterproofing for external wet area – step down

Waterproofing for external wet area – step down  外部潮湿区域防水 – 外阶下台

新房检查内容很多,我们的检查是根据澳大利亚建筑规范(BCA), 新州建筑开发规定 (NSW Building Development Regulation) 和消费者协会的标准和
公差的指南。

澳大利亚建筑规范(BCA),包含建筑物和其他结构的设计和建造的技术规定。非常重要。

我们下面分享新房验收时的一个案例。

  1. 如下图:阳台没有根据AS 4654.2 做下台 50 mm 左右的 stepdown,导致车库左墙漏水,油漆气泡 (见如下二照片)

阳台漏水

根据国家标准 2.8.3 – AS 4654.2-2012 规定,根据不同地区和房屋结构暴露在风中程度, 房屋的地形和房子周围的障碍物而定,我们取一个较大的值 50 mm 好说明问题;

有了这个stepdown 雨水就不会返灌,就不会导致墙的漏水。

 

2. 这家防水也是没有做完善 – 如下图: 阳台的 waterproof 也就是下面的防水膜 membrane 也没有做好,造成车库的砖墙是湿的,看看地上还有水潭。

阳台漏水到车库
moisture reading high

本来这个房子不应该有OC不知道现在有没有。唯一的解决办法是由防水专家或建筑师用 BCA 里的 performance solution 设计出一个方案来解决。

好在房子是off plan 的买卖,我给客户整理出了有针对的修理价格单。这个价格单非常贵!有人会问这有什么用,房子已经这样了啊?讨价还价呗 !

 

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Threshold and steps -门槛和台阶。

Threshold and steps -门槛和台阶。

案例一:25 年的房子洗衣房的门外没有台阶, 25 年前,BCA 也规定要台阶的:

案例二:最近我们查了一个房子。合同里没有包括 landscaping 地坪和 fencing 篱笆。后来房东让合同工做地坪,发现天井patio 的地面太高要

有台阶才行。结果自己花钱搭了台阶。

这个阶梯自己花钱有点冤枉了?我说没有。问题的关键是 Builder 没有做地坪和篱笆,土挖掉以后才感觉到这一点。朋友们看看应该谁付钱?

看看澳大利亚BCA是怎么说的:

3.9.1.6 Thresholds
Where the threshold of a doorway is more than 230 mm above the adjoining surface it must incorporate steps having riser (R) and going (G) dimensions in accordance with 3.9.1.2.

如果门口的门槛高于相邻表面230毫米以上,则必须搭建符合 BCA 条款 3.9.1.2  尺寸的台阶,其中 riser(R)是台阶的上升和 going 是台阶的行程(G)的台阶。

BCA 里的 safe movement 说还要一个 landing 710 宽,这个木 patio 已经符合规定。

 

 

所以新房检查要考虑和检查的项目很多,没有有经验的验房师是不能成交的。成交也会吃亏。买方一定要抓住最后机会

把房子检查好,该修的修了,该赔的赔了。最后一笔钱付了,你就很难达到目的了。以后我也会谈谈新房的法庭案件。请关注。

 

 

建筑物易燃覆盖层

建筑物易燃覆盖层

建筑物的覆盖层(cladding)是什么?简单的说它是建筑物的墙和屋顶, 对大楼来说,墙的覆盖层占非常大的比例。在这里,今天讲的新法律里,是指2层或跟高的大楼,当然公寓是我们这里最关心的。

新法律

继2017年伦敦格伦费尔大厦发生惨烈火灾以及2014年墨尔本长曲大楼发生火灾后,对有易燃覆盖层建筑物制定了新的法律。 这些法律是政府对于整个外部易燃覆盖层所带来的火灾安全风险反应的一部分。

这些法律是2018年环境规划和评估修正案(可燃建筑物的识别)和2018年国家环境规划政策修正案(豁免开发 – 覆盖层和装饰工程)。它们于2018年10月22日开始实施。

根据该规定,凡是带有外部易燃覆盖层的建筑物的业主必须通过简单,友好的网上工具向新南威尔士州政府登记。 对于2018年10月22日之前起用的建筑物,注册截止日期为2019年2月22日。新建筑物的业主要在建筑物首次使用后的四个月内登记。

 

要向政府登记的建筑物类型

该规例适用于两层或以上的建筑类型(新建及现有建筑物)包括以下几种建筑物:

  1. 住宅公寓-现在大家要买的房子!
  2. 其他类型的住宅建筑,没有关系的人员睡觉的地方。例如,酒店,寄宿公寓,背包客,学生宿舍。
  3. 老年护理楼;医院和日间手术(以及建筑物内任何相关的其他单元住所)
  4. 公共集会建筑。例如,剧院,电影院,学校和教堂(以及建筑物内的任何相关单元住宅)。

覆盖层类型

如果上述任何建筑物的外部可燃覆层由以下材料制成,则适用本规则:

  1. 金属复合板,包括由铝,锌或铜外层和芯材组成的产品,要么是
  2. 绝缘保暖的覆盖层系统包括由聚苯乙烯,聚氨酯和聚异氰脲酸酯组成的系统,

该法规中还有一些新规定要求将涉及外部可燃覆盖层的某些“替代解决方案(alternative solution)”(根据澳大利亚建筑规范)提交给新南威尔士州消防和救援组织(Fire and Rescue NSW)。

 

国家环境规划政策 SEPP

在制定该法规的同时,新南威尔士州政府修订了八项国家环境规划政策,涉及建筑物新覆盖层和装饰工作的审批程序。已修订的SEPP包括:
国家环境规划政策(经济适用房 Granny flat 之类的)2009
国家环境规划政策(Kosciuszko国家公园 – 阿尔卑斯山度假村)2008
国家环境规划政策(豁免和遵守发展守则)2008
2017年国家环境规划政策(教育机构和儿童保育设施)
国家环境规划政策(基础设施)2007
国家环境规划政策(采矿,石油生产和采掘业)2007
国家环境规划政策(三个港口)2013
国家环境规划政策(西悉尼公园)2009。

我们在买房时要注意

所以买房子,特别是买公寓两层以上的朋友要注意了,一定要请有资格的验房师,工程师帮你把房屋检查做了。换一下覆盖层可要花好多钱哦!

覆盖层可能可以在做 Strata report 的时候发现。请按以下连接看看为什么要做 Strata report

有需要可以联系我们。我们的检查Team 有资深的工程师和 building surveyor 组成。

你可以加我们,免费阅读微信的房屋检查的科普。谢谢啦!

新房完工验收的一些常见缺陷之三:地面不平或开裂,外墙的结构裂缝和房屋密封

新房完工验收的一些常见缺陷之三:地面不平或开裂,外墙的结构裂缝和房屋密封

地面不平或开裂

地面不平或开裂在完工验收时也是经常发现的建筑缺陷,多数都是由于没有检查地基所造成。地基如果不偷工减料,一般情况下,水泥表面是不会出现1mm以上的裂缝,除非结构工程师设计有缺陷。完工验收时如果有裂缝或者地面不平我们会参照行业标准手册,通过裂缝的位置,数量,方向,宽度,以及水平的差距去判断这地基问题是否超过行业允许的误差范围。

外墙的结构裂缝

水平尺和镭射判断墙面偏斜程度,游标卡尺检测裂缝的宽度,观察裂缝的位置,方向,数量等判断其是否超过行业标准的允许范.

关于裂缝的问题请看看我们的专题讨论:

关于建筑构件【材料】的裂逢的讨论

房屋的密封性能

房屋的密封性能有墙的隔热,门和窗的密封及屋顶的隔热,这些都是我们的检查范围。

如果屋主在外墙(lock up)阶段没有做阶段验收,那么这一项工作将很难检查和修复,尤其是墙体内的隔热棉。我们必须通过thermal image camera探测是否存在缺失,如果有缺失只有通过拆墙弥补,又将是一项很大的工程。

黄色的是没有隔热棉的ceiling,紫色的是又隔热棉的

外墙防水防火遗漏

建在火灾区域里的房屋,一般Building Surveyor在出居住证的时候会检查防火措施,但是我们也仍然见过有遗漏的现象。比如房屋:

  • weep hole ember guard missing
  • gap sealer missing
  • grout hole missing
  • smoker detector missing,照样拿到了居住证

至于防水,很多屋主没有引起足够的重视,澳洲的木结构房屋最怕三样东西:水,火,白蚁。我们曾经有过一个较新二手房的验房案例: 整个房子90%的问题都是由于水造成的,湿度过高造成的木架腐烂,漏雨造成的屋顶天花板下陷,脱漆,浴室湿度过大产生的霉菌,石膏板变软导致瓷砖脱落, 排水不畅导致的地基下陷,引起的外墙结构裂缝,承重墙偏斜,屋顶结构下陷。 一系列的问题都是由于水造成。所以水也可以慢慢的毁掉一座房子。湿度过大的房子,产生的霉菌也同样会让生活在里面的居民增加呼吸道疾病的概率。

The End

房屋检测几大常见问题到目前为止已经谈完了。朋友们如果对我们的其他房屋专题有兴趣可以加我的微信,我会时常有这方面的专题发给群友。

窗子密封有问题
红外检测 Flirt

 

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

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管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

这个防水层DPC只铺了2/3,造成墙体湿度很高
我们用湿度仪测量墙体的湿度
我们用红外仪测内部墙体的湿度

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

浴室里的管道堵塞

 

下一期我们谈谈裂缝,房屋防火和 房屋科学 building Science。

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

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二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

请看下周的主题:新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道和房屋的防水

霉菌会对健康造成严重影响

大家知道每个家中都有可能发现的霉菌,而这霉菌会对健康造成严重的影响。根据世界卫生组织的说法,霉菌会引起眼睛酸痛,喉咙痛,咳嗽,打喷嚏,哮喘,胸部和鼻塞以及皮肤刺激。

然而,一些医生认为其影响可能导致更具破坏性的疾病,称为慢性炎症反应综合症(CIRS),通常称为中毒性霉菌综合症。 CIRS的症状多种多样,但可能包括头痛,极度疲劳和认知障碍。关于霉菌对人的影响的新闻,更新和研究可以在9News里找到。

这里讲一个小故事。

由于霉菌出没的家,堪培拉妈妈住院了160次。

当堪培拉的母亲梅丽莎哈里森 Melissa Harrison 第一次生病时,她把它归结为她怀了双胞胎女孩。

在整个怀孕期间,她经常呕吐和疲劳。但是,在她的女儿Kenley和Travis在2014年出生后,她发现自己感觉病情加重。

症状很奇怪:有脱发,慢性疲劳,头痛,皮疹和呼吸困难。

现年八岁的哈里森女士的儿子特拉维斯 Travis 似乎也经常患有反复发作的鼻窦感染,胸部感染,哮喘和鼻出血。

现年28岁的哈里森女士,在九个月前在吉尔莫尔的家中清理了一批霉菌 – 现在终于导致肺部感染, – 她终于意识到是什么让他们生病了。

哈里森女士告诉 nine.com.au,“当我清除了窗户上的这些黑色霉菌,几天后我开始喘息,我的喉咙很疼。”

“我被诊断出患有肺部感染并且慢慢转为的肺炎。”

为什么会发霉哪?

发霉的原因主要是潮湿 Dampness,而 dampness 有多种原因。比如漏水,由于DPC 的破坏造成墙体的 Rising Damp,condensation, SUBFLOOR 的潮湿,通风不良,shower 漏水,瓷砖防水破坏等等。

请点击看看我们的房屋检测案例:

屋检查案例-潮湿

 

Strata Title 房屋测量

Strata Title 房屋测量

有朋友很高兴的买了Sydney 海边的高楼的一个单元,当然高兴了,这是一个很好的投资。

但是在一次看房的时候发现,这里边的面积很小,要比他们期待的要小。奇怪?这是为什么哪?

我被请去测量面积。内部的面积量好了,Planter 的面积量好了。加起来就基本是销售物业时所报的面积。 客户感觉有点吃亏。

所有 Offplan 也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

下面请看看 NSW 有关Strata Tile 的房屋测量的有关规定。

 

Strata Title在澳大利亚的每个辖区都有所不同。物主实际拥有的区域是根据相关的 Strata Title legislation 来定义的。
任何用作估算测量的方法应与用于销售或租赁的方法一致。

以下是新南威尔士州 Strata Title Property的测量方法:

  1. 墙:面
  2. 地板:上表面
  3. 天花板:下表面
  4. 阳台如果未被覆盖话,它的边界由Stratum Statement定义。
  5. 楼梯因由Stratum Statement 来定义;
  6. 以下几个部分可以算在LOT 物业面积里:
    1. 庭院,花园区,庭院空间,阳台,露台,
    2. 车位和车库可作为 LOT 的一部分, 但是应该在Stratum Statement 里定义
    3. 内部车位不需要 Stratum Statement。
  7.  从 LOT Space 中排除的结构有:是共同财产 Common Property, 如:顶梁柱,柱子,管道,电线,电缆或管道

 

这里虽然没有说 Planter Box 种植箱, 但是可以理解为庭院空间的一种。 所以开发商就把它算入销售面积里了。

这个Planter Box 的大小大概是销售面积的 6%。所以这房子看上去就小了!

所以 Offplan也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

谢谢分享。