新房验收-检查的几张照片

请大家看看最近新房验收-检查的一些照片。新房的缺陷实在太多。

砖缝不均匀
缝太大
防雨铅皮没有铺好
地漏里有建筑油漆,甲醛
砖有伤痕,有的没有泥浆
地漏低了5毫米
这部分的墙,比旧房子不如
车门自动掉下来
景观没有做好就要成交

 

 

Property Dilapidation Report 房屋破损报告

房屋破损报告是为了记录新建建筑物或新建基础设施工程附近的物业状况而做的报告。 报告由以下几个部分组成:

  1. 现场观察到缺陷,如裂缝地基下沉等,
  2. 以上缺陷的照片和文字说明,如记录裂缝的大小,
  3. 有时用草图把缺陷的位置表示清楚,如下面最后一个图。

检查报告可以把建筑物在检查时候的状态以快照的形式如实的记录下来。

这报告到底有什么用?我时而有人打电话给我说他们的房屋因为隔壁造房子而出现裂缝,好可怕。不知道怎么办。

  1. 请看以上的照片,这是一个房屋破损检查的一个例子。新房大楼有九层,房子造好了,整个房子都是裂缝。
  2. 有时候,建筑公司有在开工前给你一个免费的房屋破损报告,以便房子完工后不必要的纠纷。
  3. Strata 物业管理也可以在新的开发前为管理的物业做一个房屋破损检查报告,以保证大楼的每个屋主的赔偿可能。

朋友们注意了, 如果你的邻居有新的开发项目,如果你觉得政府的 WestConnex,对你的房屋会有影响,你就应该及时地做一个房屋的破损报告,开工前,现在都来得及,记录一下开发工程对你的房屋的状态的影响,以便到时能够得到由于新的开发项目对你房屋造成破坏的赔偿。

开发许可的条件里有一条说,任何开发项目要保护,不能破坏你的邻居的现有建筑。你可以用房屋破损报告来记录新的开发前后你的房屋真实状态。如果没有做,无证可查!

Conditions of Development Consent 开发许可的条件

市政当局( Council)在批准一项建筑项目的时候往往会带有一些重要的条件如:

  • GENERAL CONDITIONS – 一般条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF A CONSTRUCTION CERTIFICATE -在发布施工证书之前的一些条件
  • DURING WORKS – 施工期间的条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF AN OCCUPATION CERTIFICATE-在发布居住证之前的一些条件

等等…

其中在施工期间的条件中一般有这样一条:

Excavations and Backfilling 挖掘和回填:如果挖掘延伸到邻近建筑的地基底部以下土地,挖掘的单位必须:
a)保留并保护附近的建筑物免受损坏
b)如有必要,要以认可的方式巩固和支持该建筑,
c)在挖掘之前至少七(7)天通知邻接的所有者。

很显然,上述规定明确指出邻近建筑的地基是需要保护的。下面是我们最近房屋检查的一个案例,来看看这房屋在新房建筑过程中是怎么裂开的:

两年前客户买下整栋楼房。那个时候也就是刚刚开始动工建筑的时候。现在房子造好了,房客发现裂缝害怕投诉,我们客户也不久前收到了Council 关于裂缝修理的指令(order)。要求客户在14天里给以回复有关裂缝修复的问题。

以下是裂缝的分布图,裂缝是不均匀分布的。但是靠新建大楼的那边裂缝最大,最大裂缝宽度达25mm 。新建的大楼是下面第二个照片的南边 65 号。

我们非常认真地检查了整座建筑物,以下是调查结果:

外部:

  1. 靠北面街建筑物左手侧的悬臂梁有7-12mm的挠度,并且由于地基的移动,在这个挠度的作用下,窗户下有明显的7mm宽的裂缝,
  2. 靠北面街的建筑物左侧窗口下有3毫米的裂缝,
  3. 靠东面街的建筑物左侧窗口下方留下4毫米裂缝,
  4. 由于地基的移动,从东街看,建筑物左侧的顶部窗口有25毫米的裂缝,左墙下的悬臂梁的偏转也与25毫米以上的裂缝有关
  5. 在入口处的混凝土地板上有10毫米的裂缝。

内部:

检查员在从地面沿楼梯走到2层楼发现了以下的裂缝:

  1. 一楼入口2毫米
  2. 底层楼梯1毫米
  3. 一楼楼梯1.5毫米
  4. 一楼墙上3毫米裂缝
  5. 顶层墙上5毫米

根据AS 4349.1,裂纹检测下来的结果表明,它的大小范围从2毫米(轻微损坏)到25毫米(严重损坏)。这些裂缝在建筑物中分布不均匀,这表明地基运动不均匀可能与邻近的新建筑物或/和自身的地基有关。它可以修复或更换,但需要进一步研究以更多地了解地基的运动及其对建筑物的进一步影响。

根据AS 4349.1 :

25毫米裂缝为严重破坏属第4类:修理工作比较复杂而且工作量很大。

建议:

检查结果认为这三层楼公寓面对两个主要街道,出现裂缝和悬臂梁偏转,已经对公民的公共安全和街景有一定程度的不良的影响。所以修复是肯定要做的。但是在修复的同时我们需要进一步的研究以便了解新建筑物在挖掘过程中对此建筑物地基的影响。
因此,检查报告强烈建议请岩土工程师进一步勘测新建的建筑物在建筑过程中对此建筑物的地基的影响。如有的话可以按照违反建筑的许可条件向承包商提出索赔

这房子两年前没有房屋检查就买了,很冒险。

下面是一些裂缝的照片:

        

End of Post “Conditions of Development Consent 开发许可的条件”

 

Wall surfaces are defective, if…内墙不直,是不是房屋的建筑缺陷?

内墙不直,是不是房屋的建筑缺陷?先请看看这两个房屋检查的照片:

咋一看还真的不知道有什么问题,但是我在门口就看出这个房间里的石膏板Gyprock 安装的不好。

要看跟多的房屋检查案例请加我:

根据澳大利亚标准AS 2589:2017 Gypsum linings-Appilicaiton and Finishing 和新洲消费者协会的标准和公差 2017 :

在1.8 米 高度的直线边内,如果墙的表面和垂直的平面的偏差超过5mm 就是缺陷。以上两个已经远远超出5毫米的偏差。

那天检查中介很爽,他答应隔天就派人去修。 这样的发现不管是新房还是旧房都是建筑缺陷可以和builder 和/或卖家商量解决。

 

 

谢谢阅读。

Is Squeaking floor in New Building defective? 在新房子地板吱吱作响是不是缺陷?

今天我来讲讲有些新房检查中的缺陷。下面几个照片是我在报告里用的,请大家看看。

在新房子地板吱吱作响是不是缺陷? 新洲的消费者协会在标准和公差里说:‘ 地板在人的正常行走时,在交接以后24个月里,持续的发生吱吱响声是房屋建筑的一种缺陷。’

照片1: 地板的吱吱作响,2: 地毯下边是空的,没有粘住 &,  3:在柜子里的地毯没有修齐。这些都是关于地板的缺陷。4:门的贴皮隔开了。

这个问题是比较多,房东是可以和包工头协商进行修理。

产生地板吱吱响声的原因比较多如:框架结构材料的选用和配置,收缩,紧固件的使用和木头的含水量等等有关。 当然还有重要的建筑师傅的手艺有关。

这个地板吱吱响声在老房子的情况可就大大不一样了。要看我们更多的房屋检查案例请加我:

 

谢谢大家阅读。

阳台漏水

在我们检查的案例中阳台漏水的情况是比较普遍现象。悉尼夏天的雨季很快来临,下面的案例分享供您参考。请见下图:

朋友家的阳台漏水已经两年多了,在没有找到最终原因的情况下,为了排除各种可能性阳台的地砖都被换掉,可是屋里屋外还是照样漏水。如图:阳台下面门上的油漆因为漏水起了气泡,

阳台barrier的 weep hole 的地方rendering 已经分层室内的ceiling 石膏板裂开。找builder来,认为是瓷砖原因换了阳台瓷砖。结果漏水还在。

这个房子一下雨就有漏水。头痛啊!绝望的朋友在知道我可以做漏水检查后把我当成了救命稻草请我去做了一个的漏水检查,我观察了阳台的设计。

丰富的经验加我们的检测设备,找到了最终漏水的原因。 雨水是从阳台barrier 的表面渗入墙体,然后由毛细管效应和地球引力向房屋里外上下渗透。

朋友在这二年里为了漏水想尽各种办法,其实找到真正原因后这个漏水本身的修理费用并不高,我给出的方案是设计几个flashing(铁皮盖)$2-3 千 , 正确安装就可以解决。费用大大低于换掉阳台地砖的费用 ($1.5-2 万, 最便宜), 没有必要!

所以在这里我要提醒朋友,在做各种高价修理前,一定要先理智一点找到确定的原因做一个房屋检查

谢谢阅读。

要看更多的房屋检查案例请加我:

 

 

新房检查案例分享

今天案例是一位客户的新房 settlement (交接新房)的检查。 客户在是否做检查犹豫了N次后,在律师的最终建议:看看有没有电了,煤气接了没有,窗帘,门,窗试一试等等, 最终还是决定做这个检查。如下是检查中的一些惊奇的发现, 读完后希望对即将交接新房的客户有所帮助;

Gasket 没有切断。车库墙不直,要重新安装Gyprock。

下面这个比较严重,就是墙的防潮层(塑料隔离布)的宽度不够,导致防水层几乎没有用。Weep hole 透气孔的紧下方是防水层的位置。

这个墙的湿度从墙的地下一直上升到一米高处,造成 墙的 rising damp, 好的一百年老的房子都不会有这个缺陷。请看。

看看防水层的宽度:

大概短了12-13 毫米,湿度就通过它爬上去的。

这个缺陷是可以修补,但是成本会不得了。整个房子的墙都要切开。

这个案例仅供大家参考,虽然是新房但需要专业人员帮您把关。

 

 

 

买房必看🌷🌷我们用世界一流的白蚁检测神器检查白蚁。白蚁对房屋侵犯的损失很大,买房前必查🐾

最近检查了一个房屋,是一个六七十年的板房。当时地板潮湿,温度又高,所以白蚁乘机而入。

在澳大利亚每年都会有很多的建筑物由于白蚁, 蛀虫和真菌腐烂等原因遭到破坏。购买者应在购买前咨询专业人员并对房屋事先进行检查以确保没有虫害威胁。悉尼房屋检查中,木材虫害的风险高,投资时需慎重。
白蚁对房屋建筑的破坏:由于澳大利亚适宜的湿度和气温及丰富的植被,适宜白蚁及木材害虫大量繁殖。白蚁对房屋建筑的破坏,特别是对砖木结构、木结构建筑的破坏尤为严重。由于其隐藏在木结构内部,破坏或损坏其承重点,往往造成房屋突然倒塌,引起人们的极大关注。在澳大利亚,危害建筑的
白蚁种类很多。其中,家白蚁属的种类是破坏建筑物最严重的白蚁种类。它的特点是扩散力强,群体大,破坏迅速,在短期内即能造成巨大损失。

 

 

 

朋友们,我们有很多有关房屋检查的案例,欢迎大家加我,并阅读我的朋友圈。

 

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技术优势 ◆ Termatrac T3i 最新专利的尖端雷达探测技术; ◆ 远程激光热度传感器感应技术; ◆ 精确定位湿度传感器感应技术; ◆ 无线蓝牙,数据存储和分析功能,可捕捉现场数据以便进行现场内外分析;

朋友们请留意,买六七十年的老房子,一定要查清楚白蚁。梁和地板的修理费用很高。因为低下工作难度较大。

 

需要房屋检查请联系:
John 葛 0411229539

 

Appointing your PCA, 委任你的 PCA

前面我们谈了DA 的审批过程,今天我来谈谈你的 PCA 的委任。

  1. 什么是PCAPCA 是 Principal Certifying Authority 即首席认证机构。 他是由建筑专业人员委员会(简称BPB认可的地方政府(Local Council或私人或公司,他们在施工期间检查建筑和细分( SUBDIVISION)工作情况。 您将在整个施工过程中您的PCA打交道
  2. 那么什么时候需要PCA哪? 当建筑项目或细分工作需要建筑证书 ( Construction Certificate, CC)  或 合格开发证书 (Complying Development Certificate) 的
    时候,你就需要PCA。 PCA 必须在开始建筑物或细分工作开始之前委任,以便施工过程中所有该检查的项目都在下一个工程开始之前完成。
  3. 如何选择PCA? 选择一个认证机构 PCA 的方式与选择建筑师,制图人或承包商的方式相同,要主要注意以下几点:
    •可以 在BPB 专业人员委员会网站上查一下看看他是不是在认证的名单里( List of Accredited Certifiers)
    •征求一下他人的建议
    •请他们报价
    •检对一下认证机构 PCA 的推荐信 References.

•在签合同前务必搞清合同的内容,服务的级别和项目。您必须至少在建筑或细分工作开始前两天之前,告知 Council 你的 PCA 的任命。申请建筑证书(CC)或合格开发证书(CDC)与指定PCA不同。 但是,您可以选择你的 CC 或 CDC 的审批者作为PCA。

思考题:

  1. 让承包商来挑PCA 有什么不好?
  2. PCA 的亲戚或者他自己参与了设计或者建筑工程的一部分,好还是不好?

PCA 委任非常重要,搞的不好会连OC 都拿不到。详细的 PCA 干些什么我就不在这里多多细讲了。谢谢大家阅读。

加一下微信   johngeaus  可以理解更多我们房屋检查的案例。