新房房屋检查验收常见问题大全

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
2. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
3. 避免重大结构缺陷和安全隐患
4. 避免巨额自费修复缺陷
5. 避免新房寿命缩短
6. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。


 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 FAQ

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

前面谈了公寓验房的常见问题,二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?

是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:

从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

 

新别墅房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水 FAQ

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

 

 

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

新别墅房完工验收的 FAQ 之三:检查包括什么?

请按链接看案例:

新房检查:场地, 屋顶, 室外,室内,管道漏水 和做工等。以下是一些房屋验收的一些案例。

  1. 请按 FAQ看检查的几张照片
  2. 防水:Waterproofing for external wet area – step down
  3. 门槛和台阶
  4. 房屋测量(房屋测量为非标准项目,客户可以和我们商量检查)
  5. major defects (重大缺陷) 检查
  6. 新房子地板吱吱作响是不是缺陷

  7. 车库墙和内装修。

检查的标准是什么?

BCA Building code of Australia, NSW relative regulations, Australian Standard AS 4349.0-2007 and AS 4349.3-2010

是我们的资历和专业培训:

谨慎全面的检查和高效的检验报告。房屋建筑物的实地检验,经过整理后在12-24小时以内以电子邮件形式报告给客户。
全面被保险公司承保的检验。我们向客户出具的所有检验报告已经由QBE的《综合专业赔付和公共责任保险》承保。
所有检验人员都是有资历和由澳大利亚政府认可CPD培训的:

资历:

Advanced Diploma of Building Surveying CPC60115 – TAFE
Bachelor of Mechanical Engineering – Zhejiang University
Master of Engineering Science – UNSW

CPD 培训:

Building Pre-purchase Inspection HS670
Strata Inspection HS0679
Mould and Asbestos ID Inspection HS0673
MLC Timber Pests Inspection CPP309011 & MPLTC2056T

请朋友加我们的微信查看我们有趣的检查案例。 谢谢


 

新公寓验房和楼花验房 FAQ

,最近公寓漏水特多,有的房子根本不合格。房子是你的财产和投资,交割前一定要检查。

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 审核施工合同,可以避免合同的不理解而对以后的施工不利

2.避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
3. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
4. 避免重大结构缺陷和安全隐患
5. 避免巨额自费修复缺陷
6. 避免新房寿命缩短
7. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

合同审核

合同是根据建筑商和买方双方同意的事宜而达成的一个书面上的法律文件,这个你必须彻底理解。如要理解阶段付款付的是什么,怎么去控制,你的工程是怎么进行的。合同审核就是为了你在施工中少走弯路而进行的工作,它包括审核合同里每个条款等等

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。

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johngeaus

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屋顶支柱 和 collar tie 被锯断造成房顶下垂

住隔壁的邻居发现他朋友家的屋顶下垂,不知为什么,要我去做了一个检查。结果发现:

屋顶支柱 两根props  和 一根collar tie 被锯断造成房顶下垂!加上这屋顶没有檩 Purlin, 所有屋顶的整体 integrity 已经破坏。

 

屋顶下垂

我上屋顶在ridge 屋脊那里量了一下rafter 的角度,为25.8 度,也量了锯断的支柱 props 下面的椽 rafter的角度为22.5度,刚好是屋顶斜度pitch 22.5度。 所以rafter 的最大偏转为3.3 度。 大概估算了一下它的垂为平均 30 mm。里边有七根rafter 受影响。

理论力学告诉我们,没有这个支柱 prop, 椽 rafter 的跨度要增加一倍。这个屋顶是不能走的。

这是属于结构问题的major defect, 也就是重要缺陷。 根据Home building ACT – 1989年“家庭建筑法”第147号,这房屋才两年新,房东可以在保修期里边(Major defects 保修有六年),提出索赔。

为什么会造成这样的事故哪? 是工人的野蛮操作! 老房子检查看见过,新房子非常罕见!

但是这个问题如果前两年交房的时候有房屋检查的话,就不会怎么被动了,修理的话也就比较容易。因为这个rafter 椽下垂可以修好,就是要看建筑商怎么修了,如果把瓦片卸下来,换 rafter的话,perfect !如果只是补2个props 的话,结果就不完美。好好的房子,现在搞的正是令人头痛。

 

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冰雹对房屋造成的损坏

房屋检查案例:

早上好📈很多房屋的损坏都由保险公司cover的。特别是租客造成损失… 我们专业为客户提供保险公司claim的检查报告。下面是冰雹之后,为客户的全面赔偿而做的专业报告。

冰雹对房屋造成的损坏 –  碰到这种情况,要首先做·房屋检查,书面记录损坏的实际情况,以便索赔!请看下面案例:

最近多次剧烈雷暴袭击了悉尼,记录显示这是近20年内袭击该市最严重的冰雹风暴,尺寸如板球大小的冰雹使汽车损坏并击破窗户,砸碎屋顶。 澳大利亚保险理事会宣布该事件为“灾难”。

对于房产投资者,由于屋顶和窗户的同时破碎导致室内漏水,引起房屋发霉,住客也快要退租。

 

政府紧急救援人员已经用临时的塑料布盖住了屋顶,但是还是有漏水,导致发霉。

由于湿度很高,屋顶的cornice 和墙体之间已经出现裂缝。

紧急救援人员说:保险公司只能赔你的房顶,里边只是等干了给你油漆一下。

房东听了认为不对, 不知所措,要我们去实际做出房屋检查,评估冰雹造成的破坏。看下图中的电扇和灯泡都短路了。

洗衣间的门框也有变形,主卧的 ceiling 的损坏比较严重。

我们的报告是这样写的:

Description and location of damages:
Recent hails had damaged tiles in the areas of Roof 1, Roof 2, Roof 3, Roof 4 and Roof 5 as the Roof map showers [Item 1(Picture) ]. The area had been covered with plastic by emergency services tradesman, though some of the damaged tiles typical could still be seen as pictures [Item 8(Picture), Item 9(Picture), Item 10(Picture), Item 11(Picture), Item 12(Picture) ]: which were in different categories as show below:
1. Some of the damaged tiles were chipped;
2. Some of them snapped in the middle (hails hit where white marks are in the middle, then snapped the tiles);
3. Majority of it tiles had been hit with white marks and they are damaged to certain degrees, coverage of the damage is probably 70% (照片里冰雹打过的白点) as I can see from the roof. Severity of the damage by hit of the hails is still unknown.
4. Vent was not functioning due to hail damage [Item 16(Picture) ].
5. Also verandah roof had been damaged with holes in it [Item 13(Picture) Item 14(Picture) Item 15(Picture) ].
Recommendations:
Replace damaged tiles and roof,repair internal damaged doors,replacing lining of ceiling, repair external walls.
Do a further assessment on tiles impacted by hails (the ones hit with white marks) by tiles expert. Sampling the tiles and do a impact test in lab to see damages, replace them if necessary.

这个报告有近一百张照片。 你可能会问:冰雹打过后,瓦片是不是比较容易碎? 是的,但是如果有必要的话可以在实验室做一个实验证明,可以索赔。

冰雹对房屋造成的损坏,会很让人头疼, 碰到这种情况,要根据实际情况做房屋检查,书面记录损坏的实际情况,以便索赔!

谢谢阅读! 我们有很多对您有帮助的房屋检查案例供您参考,加我的微信可以随时阅读。谢谢!

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建筑缺陷报告和房屋的保修

建筑缺陷报告和房屋的保修

我们悉尼公司为个人投资者和专业公司做商业和住宅建筑等一系列的建筑(房屋)缺陷验房报告。建筑商和开发商往往有法律的负责纠正这些建筑工作的缺陷。 当建筑商拒绝承认他们的责任或停止交易(譬如宣布倒闭)时,有缺陷的建筑工程的整改往往是艰难的。

我们公司是的,我们独立于建筑商和开发商,包括承包商,建筑师,规划师,保险公司和政府机构。 这就确保我们的检查工作和报告是公平公正的,并避免任何利益冲突。

我们的报告描述缺陷和缺陷可能发生的原因,报告包括缺陷的分类,并列出各个违反住宅建筑法(BCA)以及澳大利亚标准和规范。 业主可以使用此报告向保修保险公司或新洲消费者协会提出索赔。还能索赔吗?是的!澳洲政府对消费者的的权利进行保护。 根据建筑法规定,业主可以对违反保修规定的提出诉讼,其程序简单的说有:
(a)诉讼必须在保修期限结束前开始,
(b)对于导致住宅建筑工程出现重大缺陷保修期为6年或任何其他情况下为2年的违约,也即 Major defects 6年 和 minor defects 2 年。

这里为了让大家进一步了解上面提到的专业名词,请参考下面注解;

major defects (重大缺陷):

(a)建筑物主要部件的缺陷,可归因于设计缺陷,工艺缺陷,材料缺陷或未能符合国家建筑规范(或其任何组合)的结构性能要求, 这会导致或可能导致:
(i)无法按其预定目的居住或使用建筑物(或建筑物的一部分),或;
(ii)建筑物或建筑物的任何部分毁坏,或;
(iii)建筑物或建筑物任何部分有倒塌的威胁,或;

(b)违反2017年建筑产品(安全)法令使用建筑产品。

建筑物主要部件:

(a)建筑物的内部或外部承重部件,对建筑物或其任何部分(包括但不限于地基及基础,地板,墙壁,屋顶,柱子及横梁)的稳定性至关重要, 或;
(b)消防安全系统,或;
(c)防水,或;
(d)规例订明的任何其他元素,作为建筑物的主要元素。

除了重大缺陷 以外就都是minor defects,以上说的都是法定的房屋保修范围。在这个时间里,消费者是有权力得到赔偿。顺便要提一下的是 , Minor Defects,即两年保修的那个,如果没有在这个时间内提出索赔的话,Fair Trading 就把开放商交的Bond 金退还了。

除了法定保修以外,您还会合同里看到的90天责任维修条款,有的给还会您14 年结构保修等等,有的甚至更长。

但是不管怎么样,业主应该在这两个法定的保修期内,分别请有资格的房屋检查公司做检查报告以保证您房产的安全和安心。我们也给物业管理大楼(Strata title) 的业主和开发商做房屋缺陷报告,一般在法定保修期即2年和六年前进行,这类检查计划在NSW Fair Trading 有明确规定 请看:

Strata building bond and inspections scheme

本公司的检查员有Building Surveying 的资格,工程师的背景,还有成千个房屋检查的丰富经验,我们可以做你的 专业的专家证人报告 expert witness report。一旦有必要, 我们会为您在Tribunal 和高级法庭出庭作证。

谢谢您的阅读,欢迎您关注我们的房屋检查案例。

有重大缺陷的大楼

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 (之二)

不久以前我们谈了新房完工的一些常见缺陷 – 合同图纸不一致。请参考上期贴子链接如下:

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?
是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:
从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。
我们公司的验房师具有
澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历
我们公司可以帮你完成价值百万的新房完工检查,以保证买家的利益。完工检查 (Pre-settlement Inspection)是最后一次的检查,也是最后一个机会的检查。过了这个检查,想要赔偿或修补就难了。
当然如果在保修期和建筑商有争议,我们也可以帮你上法庭做 Expert witness 并出相关的报告。
顺便也举例看看,建筑过程中连公共的步行路也给破坏了。
水泥马路损坏了,建筑商没有说要修,就这样罢了。作为买家,为了公共利益,如碰到马路损坏,马路的下水管道破坏或污染等,你可以向当地council 报告,建筑商要承担全部责任。
提醒一下,council 在房屋开工前有一笔押金,就是为赔偿在造房子的时候对council的财产造成的损坏而押的保证金。

我们的工作是保护消费者的利益

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

谢谢阅读。


 

Natural lighting 自然采光

Natural lighting 自然采光

最近做了一个房屋检查。客户买的是楼花从来没有看见过房屋的结构和建筑. 这个可是在 Carlingford 的房产,几百万的地产哦!买楼花不能只看房子的美观,更重要的是房子的实用性。

兴高采烈的客户验收时看到了房子,非常不满意地说,房间的窗户像牢房,。朝北的房子 好好的房子装了 timber screen (屏幕) 通光量挡掉了47%.

请看看 BCA 是怎么说的, BCA 要求,条款F4.2自然光的方法和范围,2016年 版的 BCA 第1卷,:

  1. 最少自然采光面积需要10%的该空间的面积,厨房和生活区一共38平方米, 所以需要3.8平方米的窗口, 2个没有屏幕的窗户有5个平方米,本来可以足足用于自然采光;
  2. 现在 2 个带屏幕 (screen)的窗户,自然采光为2.5平方米,由于屏幕把光挡住了,所以远远不合规; 这也就是客户不满意的原因!设计为了漂亮忘了规范,审批的人也迷信建筑师,Council 没有请第三个 consultant 做过screen的咨询。这个 Screen 不实用。

阳台不合格

说到阳台,多不方便,不能从厨房和居住区过去,好惨。要通过房间才能到阳台。另外没有step down 到门阳台的湿区(楼层地面的高度(FFL)到阳台地面的下来高度),应该有一个高差(50mm 不等),不符合BCA,会从阳台向屋内进水。从 Living 区, 也就是从窗门那边到阳台本来是非常方便设计,可是,为了这个

screen, 没有了这个通道, 不实用。

Kitchen 厨房只有一个sink 洗涤槽。

通常这样价值的房产厨房的设计应该很讲究,客户不太满意,好生气啊。不实用。

还有房间的太小不理想,床不能橫放。不实用。

看见了吧,买楼花房一定要小心,一定要请有经验的验房师帮您搞定了!买房前也可以进行图纸检查。DA 审批检查。

谢谢阅读。我们经常有有趣的房屋检查案例发在微信里,请加我关注。

我的微信号:johngeaus

新房检查案例分享 – Waterproofing for external wet area – step down

Waterproofing for external wet area – step down  外部潮湿区域防水 – 外阶下台

新房检查内容很多,我们的检查是根据澳大利亚建筑规范(BCA), 新州建筑开发规定 (NSW Building Development Regulation) 和消费者协会的标准和
公差的指南。

澳大利亚建筑规范(BCA),包含建筑物和其他结构的设计和建造的技术规定。非常重要。

我们下面分享新房验收时的一个案例。

1. 如下图:阳台没有根据AS 4654.2 做下台 50 mm 左右的 stepdown,导致车库左墙漏水,油漆气泡 (见如下二照片)

阳台漏水

根据国家标准 2.8.3 – AS 4654.2-2012 规定,根据不同地区和房屋结构暴露在风中程度, 房屋的地形和房子周围的障碍物而定,我们取一个较大的值 50 mm 好说明问题;

有了这个stepdown 雨水就不会返灌,就不会导致墙的漏水。

2. 这家防水也是没有做完善 – 如下图: 阳台的 waterproof 也就是下面的防水膜 membrane 也没有做好,造成车库的砖墙是湿的,看看地上还有水潭。

阳台漏水到车库

 

moisture reading high

本来这个房子不应该有OC不知道现在有没有?。唯一的解决办法是由防水专家或建筑师用 BCA 里的 performance solution 设计出一个方案来解决。

好在房子是off plan 的买卖,我给客户整理出了有针对的修理价格单。这个价格单非常贵!有人会问这有什么用,房子已经这样了啊?讨价还价呗 !

 

谢谢阅读。请加我们的微信 johngeaus 。我们经常有有趣的房屋检测案例供大家分享。

 

3. 这家刚刚搬家不久就阳台进水,整个花台进水到屋里。有一个房间已经不能住人了。嗨早认识您就好了,验一下房就没有怎么被动。现在builder都不理了!



Threshold and steps -门槛和台阶。

Threshold and steps -门槛和台阶。

案例一:25 年的房子洗衣房的门外没有台阶, 25 年前,BCA 也规定要台阶的:

案例二:最近我们查了一个房子。合同里没有包括 landscaping 地坪和 fencing 篱笆。后来房东让合同工做地坪,发现天井patio 的地面太高要

有台阶才行。结果自己花钱搭了台阶。

这个阶梯自己花钱有点冤枉了?我说没有。问题的关键是 Builder 没有做地坪和篱笆,土挖掉以后才感觉到这一点。朋友们看看应该谁付钱?

看看澳大利亚BCA是怎么说的:

3.9.1.6 Thresholds
Where the threshold of a doorway is more than 230 mm above the adjoining surface it must incorporate steps having riser (R) and going (G) dimensions in accordance with 3.9.1.2.

如果门口的门槛高于相邻表面230毫米以上,则必须搭建符合 BCA 条款 3.9.1.2  尺寸的台阶,其中 riser(R)是台阶的上升和 going 是台阶的行程(G)的台阶。

BCA 里的 safe movement 说还要一个 landing 710 宽,这个木 patio 已经符合规定。

 

 

所以新房检查要考虑和检查的项目很多,没有有经验的验房师是不能成交的。成交也会吃亏。买方一定要抓住最后机会

把房子检查好,该修的修了,该赔的赔了。最后一笔钱付了,你就很难达到目的了。以后我也会谈谈新房的法庭案件。请关注。

 

 

建筑物易燃覆盖层

建筑物易燃覆盖层

建筑物的覆盖层(cladding)是什么?简单的说它是建筑物的墙和屋顶, 对大楼来说,墙的覆盖层占非常大的比例。在这里,今天讲的新法律里,是指2层或跟高的大楼,当然公寓是我们这里最关心的。

新法律

继2017年伦敦格伦费尔大厦发生惨烈火灾以及2014年墨尔本长曲大楼发生火灾后,对有易燃覆盖层建筑物制定了新的法律。 这些法律是政府对于整个外部易燃覆盖层所带来的火灾安全风险反应的一部分。

这些法律是2018年环境规划和评估修正案(可燃建筑物的识别)和2018年国家环境规划政策修正案(豁免开发 – 覆盖层和装饰工程)。它们于2018年10月22日开始实施。

根据该规定,凡是带有外部易燃覆盖层的建筑物的业主必须通过简单,友好的网上工具向新南威尔士州政府登记。 对于2018年10月22日之前起用的建筑物,注册截止日期为2019年2月22日。新建筑物的业主要在建筑物首次使用后的四个月内登记。

 

要向政府登记的建筑物类型

该规例适用于两层或以上的建筑类型(新建及现有建筑物)包括以下几种建筑物:

  1. 住宅公寓-现在大家要买的房子!
  2. 其他类型的住宅建筑,没有关系的人员睡觉的地方。例如,酒店,寄宿公寓,背包客,学生宿舍。
  3. 老年护理楼;医院和日间手术(以及建筑物内任何相关的其他单元住所)
  4. 公共集会建筑。例如,剧院,电影院,学校和教堂(以及建筑物内的任何相关单元住宅)。

覆盖层类型

如果上述任何建筑物的外部可燃覆层由以下材料制成,则适用本规则:

  1. 金属复合板,包括由铝,锌或铜外层和芯材组成的产品,要么是
  2. 绝缘保暖的覆盖层系统包括由聚苯乙烯,聚氨酯和聚异氰脲酸酯组成的系统,

该法规中还有一些新规定要求将涉及外部可燃覆盖层的某些“替代解决方案(alternative solution)”(根据澳大利亚建筑规范)提交给新南威尔士州消防和救援组织(Fire and Rescue NSW)。

 

国家环境规划政策 SEPP

在制定该法规的同时,新南威尔士州政府修订了八项国家环境规划政策,涉及建筑物新覆盖层和装饰工作的审批程序。已修订的SEPP包括:
国家环境规划政策(经济适用房 Granny flat 之类的)2009
国家环境规划政策(Kosciuszko国家公园 – 阿尔卑斯山度假村)2008
国家环境规划政策(豁免和遵守发展守则)2008
2017年国家环境规划政策(教育机构和儿童保育设施)
国家环境规划政策(基础设施)2007
国家环境规划政策(采矿,石油生产和采掘业)2007
国家环境规划政策(三个港口)2013
国家环境规划政策(西悉尼公园)2009。

我们在买房时要注意

所以买房子,特别是买公寓两层以上的朋友要注意了,一定要请有资格的验房师,工程师帮你把房屋检查做了。换一下覆盖层可要花好多钱哦!

覆盖层可能可以在做 Strata report 的时候发现。请按以下连接看看为什么要做 Strata report

有需要可以联系我们。我们的检查Team 有资深的工程师和 building surveyor 组成。

你可以加我们,免费阅读微信的房屋检查的科普。谢谢啦!