联邦政府咨询机构表示,对建筑材料征税可能有助于清除石棉

清除你家石棉有希望了。 联邦政府咨询机构表示,对建筑材料征税可能有助于清除石棉。

建议对建筑材料征税,以资助从澳大利亚数百万家庭中清除石棉。

估计全国三分之一的房屋中含有石棉,但摆脱危险物质可能会很昂贵。

由政府在2013年建立的石棉安全和根除机构(ASEA)认为,需要补贴以鼓励业主采取行动。首席执行官彼得·蒂格(Peter Tighe)表示,花费的钱可以通过对建筑材料征收少量资金来回收。“我说的只是百分之几”,  Tighe先生告诉背景简报。“比消费税都要少得多。”

Tighe先生担心新一代家庭在进行家庭装修时会接触石棉,他认为政府应该鼓励他们将石棉拆除。

大约40年后,巴伯女士被一种神秘疾病所震惊。

装修前一定要查清石棉。吸入破损的石棉会导致肺癌。 40 后你会等癌症。

每年约有700人死于间皮瘤。 这仅代表石棉有关的死亡总人数接近4000,比乳腺癌,前列腺癌,或国道事故死亡更多。

悉尼居民达米安詹姆斯计划让专业人员拆除他的房子,并将其替换为不含石棉的建筑物。

‘这不是一个惊喜’
在新南威尔士州,因由房主负责调查他们的房屋是否有石棉。

居住在悉尼西北部埃平的达米安·詹姆斯(Damian James)在竞标房产后才发现他的房子里有石棉。

“好的惊喜很好,但这不是一个好消息,” 他告诉背景简报。

他担心他的五个孩子在花园里玩耍时可能会打扰石棉。

“你不能百分之百地看着孩子,” 他说。

根据法律的一种解释,房地产经纪人可能有责任披露石棉。房地产经纪人有责任告诉购房者任何可能影响他们购买的重要事实。

我们在房屋检查的时候一直免费提供石棉检查,也是为了保护我们客户的健康。

新南威尔士州政府非常重视保护人民,并设立了一个2.78亿的特遣部队,解决松散填充的石棉问题。

按一下以下链接就可以看ABC报道的英文原文:

ABC 关于石棉征税的原文

 

工业,商业建筑物的检查报告

工业建筑物的检查报告和建筑物升级改造的审核报告 ( Auditing Report )

我们报告酒店,办公室,商店,仓库和工厂的整体状况包括办公室,仓库和工厂周围的土地,包括停车场,装卸区和安全围栏等。主要有以下几个方面:

  1. 安全方面:包括警报,锁,安全门,电子监控,遥控车道大门,安全围栏和安全照明等
  2. 消防安全根据澳大利亚建筑规范(BCA),检查内容包括火灾探测系统,火警,出口等等;
  3. 财产和周边环境包括汽车住宿和停车位,议会基础设施,场地排水,车道状况,路径和铺路,挡土墙和雨水径流(洪水风险)。
  4. 建筑物的外部包括屋顶覆盖物,防水铅皮,排水沟和落水管,外墙的状况,窗户和的操作(包括防火门和出口等)。
  5. 建筑物内部识别任何含有石棉,危险工作平台和楼梯,危险(或暴露)电线,通风情况,回风口状况和危险储存系统的建筑材料,所有内部装配的详细状况
  6. 我们还根据客户的要求进行建筑物的升级审计报告 Building Auditing Report)

如果您需要做一个彻底的办公室,商店,仓库或工厂检查报告,请致电 041122 9539 联系 HomeSafe Property Inspections

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台的改建问题

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台 ( 一下简称阳台)检查的案例

我最近检查了一座50年的老房子,它的建筑结构是:砖墩,木地板,双砖中空墙,木框架的屋顶,瓦片覆盖。

我的客户一边看着报告一边问我阳台改造的事,她对我说:“阳台后面的 fly screen,我想用玻璃窗将它封闭起来,可以吗?

这真的是一个非常好的问题。 要封闭后阳台,您需要开发许可(DA)。 因为改变房屋的使用,即把一个阳台变成一个可居住的房间,是需要DA的。 很明显,老房主他们一直就这样使用到现在。

为什么需要DA? 这个话题超出了一般建筑房屋检查的范围,但为了客户的利益,我向客户解释了以下的法规:

让我们看一下SEPP中的一些法规 – 国家环境规划政策(免审批和合法的开发法规)2008,第6分部,第2.12条款 

State Environmental Planning Policy (Exempt and Complying Development Codes) 2008】,这是一个免审批的的阳台建造的一个标准:

阳台建造的标准是:
1.阳台面积不得超过25平方米
2.阳台的地面面积( floor area )不得超过:
  • 土地面积  >300 平方的, – 阳台的面积 必须 < 15% ground floor (建筑物地面的面积), 或者
  • 土地面积  < 300平方米或更少的 – 阳台的面积 必须 < 25平方米,并且
  • 阳台的围墙,不能高于1.4米。

等等还有更多。 我就不一一解释。


 

 

 

 

 

 

 

在上面的图片中,如果您企图用玻璃材料将其封闭,那么您违反了法规,您实际上您在企图将阳台改为可居住的房间。

所以当你试图将阳台变成房间时,你需要一个DA。 您必须将阳台的围墙控制在矮于1.4米。

非常感谢您对此主题的关注,买房的朋友我喜欢您们提出房屋的开发,建筑申请,加建,装修和扩建有关的法律法规问题以后如果有兴趣我来谈谈阳台的防水时容易出现的问题。也欢迎您在我们的网站上查看更多关于我们检查的案例。

新房验收-检查的几张照片

请大家看看最近新房验收-检查的一些照片。新房的缺陷实在太多。

砖缝不均匀
缝太大
防雨铅皮没有铺好
地漏里有建筑油漆,甲醛
砖有伤痕,有的没有泥浆
地漏低了5毫米
这部分的墙,比旧房子不如
车门自动掉下来
景观没有做好就要成交

 

 

Property Dilapidation Report 房屋破损报告

房屋破损报告是为了记录新建建筑物或新建基础设施工程附近的物业状况而做的报告。 报告由以下几个部分组成:

  1. 现场观察到缺陷,如裂缝地基下沉等,
  2. 以上缺陷的照片和文字说明,如记录裂缝的大小,
  3. 有时用草图把缺陷的位置表示清楚,如下面最后一个图。

检查报告可以把建筑物在检查时候的状态以快照的形式如实的记录下来。

这报告到底有什么用?我时而有人打电话给我说他们的房屋因为隔壁造房子而出现裂缝,好可怕。不知道怎么办。

  1. 请看以上的照片,这是一个房屋破损检查的一个例子。新房大楼有九层,房子造好了,整个房子都是裂缝。
  2. 有时候,建筑公司有在开工前给你一个免费的房屋破损报告,以便房子完工后不必要的纠纷。
  3. Strata 物业管理也可以在新的开发前为管理的物业做一个房屋破损检查报告,以保证大楼的每个屋主的赔偿可能。

朋友们注意了, 如果你的邻居有新的开发项目,如果你觉得政府的 WestConnex,对你的房屋会有影响,你就应该及时地做一个房屋的破损报告,开工前,现在都来得及,记录一下开发工程对你的房屋的状态的影响,以便到时能够得到由于新的开发项目对你房屋造成破坏的赔偿。

开发许可的条件里有一条说,任何开发项目要保护,不能破坏你的邻居的现有建筑。你可以用房屋破损报告来记录新的开发前后你的房屋真实状态。如果没有做,无证可查!

Conditions of Development Consent 开发许可的条件

市政当局( Council)在批准一项建筑项目的时候往往会带有一些重要的条件如:

  • GENERAL CONDITIONS – 一般条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF A CONSTRUCTION CERTIFICATE -在发布施工证书之前的一些条件
  • DURING WORKS – 施工期间的条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF AN OCCUPATION CERTIFICATE-在发布居住证之前的一些条件

等等…

其中在施工期间的条件中一般有这样一条:

Excavations and Backfilling 挖掘和回填:如果挖掘延伸到邻近建筑的地基底部以下土地,挖掘的单位必须:
a)保留并保护附近的建筑物免受损坏
b)如有必要,要以认可的方式巩固和支持该建筑,
c)在挖掘之前至少七(7)天通知邻接的所有者。

很显然,上述规定明确指出邻近建筑的地基是需要保护的。下面是我们最近房屋检查的一个案例,来看看这房屋在新房建筑过程中是怎么裂开的:

两年前客户买下整栋楼房。那个时候也就是刚刚开始动工建筑的时候。现在房子造好了,房客发现裂缝害怕投诉,我们客户也不久前收到了Council 关于裂缝修理的指令(order)。要求客户在14天里给以回复有关裂缝修复的问题。

以下是裂缝的分布图,裂缝是不均匀分布的。但是靠新建大楼的那边裂缝最大,最大裂缝宽度达25mm 。新建的大楼是下面第二个照片的南边 65 号。

我们非常认真地检查了整座建筑物,以下是调查结果:

外部:

  1. 靠北面街建筑物左手侧的悬臂梁有7-12mm的挠度,并且由于地基的移动,在这个挠度的作用下,窗户下有明显的7mm宽的裂缝,
  2. 靠北面街的建筑物左侧窗口下有3毫米的裂缝,
  3. 靠东面街的建筑物左侧窗口下方留下4毫米裂缝,
  4. 由于地基的移动,从东街看,建筑物左侧的顶部窗口有25毫米的裂缝,左墙下的悬臂梁的偏转也与25毫米以上的裂缝有关
  5. 在入口处的混凝土地板上有10毫米的裂缝。

内部:

检查员在从地面沿楼梯走到2层楼发现了以下的裂缝:

  1. 一楼入口2毫米
  2. 底层楼梯1毫米
  3. 一楼楼梯1.5毫米
  4. 一楼墙上3毫米裂缝
  5. 顶层墙上5毫米

根据AS 4349.1,裂纹检测下来的结果表明,它的大小范围从2毫米(轻微损坏)到25毫米(严重损坏)。这些裂缝在建筑物中分布不均匀,这表明地基运动不均匀可能与邻近的新建筑物或/和自身的地基有关。它可以修复或更换,但需要进一步研究以更多地了解地基的运动及其对建筑物的进一步影响。

根据AS 4349.1 :

25毫米裂缝为严重破坏属第4类:修理工作比较复杂而且工作量很大。

建议:

检查结果认为这三层楼公寓面对两个主要街道,出现裂缝和悬臂梁偏转,已经对公民的公共安全和街景有一定程度的不良的影响。所以修复是肯定要做的。但是在修复的同时我们需要进一步的研究以便了解新建筑物在挖掘过程中对此建筑物地基的影响。
因此,检查报告强烈建议请岩土工程师进一步勘测新建的建筑物在建筑过程中对此建筑物的地基的影响。如有的话可以按照违反建筑的许可条件向承包商提出索赔

这房子两年前没有房屋检查就买了,很冒险。

下面是一些裂缝的照片:

        

End of Post “Conditions of Development Consent 开发许可的条件”

 

Wall surfaces are defective, if…内墙不直,是不是房屋的建筑缺陷?

内墙不直,是不是房屋的建筑缺陷?先请看看这两个房屋检查的照片:

咋一看还真的不知道有什么问题,但是我在门口就看出这个房间里的石膏板Gyprock 安装的不好。

要看跟多的房屋检查案例请加我:

根据澳大利亚标准AS 2589:2017 Gypsum linings-Appilicaiton and Finishing 和新洲消费者协会的标准和公差 2017 :

在1.8 米 高度的直线边内,如果墙的表面和垂直的平面的偏差超过5mm 就是缺陷。以上两个已经远远超出5毫米的偏差。

那天检查中介很爽,他答应隔天就派人去修。 这样的发现不管是新房还是旧房都是建筑缺陷可以和builder 和/或卖家商量解决。

 

 

谢谢阅读。

Is Squeaking floor in New Building defective? 在新房子地板吱吱作响是不是缺陷?

今天我来讲讲有些新房检查中的缺陷。下面几个照片是我在报告里用的,请大家看看。

在新房子地板吱吱作响是不是缺陷? 新洲的消费者协会在标准和公差里说:‘ 地板在人的正常行走时,在交接以后24个月里,持续的发生吱吱响声是房屋建筑的一种缺陷。’

照片1: 地板的吱吱作响,2: 地毯下边是空的,没有粘住 &,  3:在柜子里的地毯没有修齐。这些都是关于地板的缺陷。4:门的贴皮隔开了。

这个问题是比较多,房东是可以和包工头协商进行修理。

产生地板吱吱响声的原因比较多如:框架结构材料的选用和配置,收缩,紧固件的使用和木头的含水量等等有关。 当然还有重要的建筑师傅的手艺有关。

这个地板吱吱响声在老房子的情况可就大大不一样了。要看我们更多的房屋检查案例请加我:

 

谢谢大家阅读。

阳台漏水

在我们检查的案例中阳台漏水的情况是比较普遍现象。悉尼夏天的雨季很快来临,下面的案例分享供您参考。请见下图:

朋友家的阳台漏水已经两年多了,在没有找到最终原因的情况下,为了排除各种可能性阳台的地砖都被换掉,可是屋里屋外还是照样漏水。如图:阳台下面门上的油漆因为漏水起了气泡,

阳台barrier的 weep hole 的地方rendering 已经分层室内的ceiling 石膏板裂开。找builder来,认为是瓷砖原因换了阳台瓷砖。结果漏水还在。

这个房子一下雨就有漏水。房屋漏水,头痛啊!绝望的朋友在知道我可以做漏水检查后把我当成了救命稻草请我去做了一个的房屋漏水检查 (检测),我观察了阳台的设计。

丰富的经验加我们的检测设备,找到了最终漏水的原因。 雨水是从阳台barrier 的表面渗入墙体,然后由毛细管效应和地球引力向房屋里外上下渗透。

朋友在这二年里为了漏水想尽各种办法,其实找到真正原因后这个漏水本身的修理费用并不高,我给出的方案是设计几个flashing(铁皮盖)$2-3 千 , 正确安装就可以解决。费用大大低于换掉阳台地砖的费用 ($1.5-2 万, 最便宜), 没有必要!

所以在这里我要提醒朋友,在做各种高价修理前,一定要先理智一点找到确定的原因做一个房屋检查

谢谢阅读。

要看更多的房屋检查案例请加我: