新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

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管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

这个防水层DPC只铺了2/3,造成墙体湿度很高
我们用湿度仪测量墙体的湿度
我们用红外仪测内部墙体的湿度

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

浴室里的管道堵塞

 

下一期我们谈谈裂缝,房屋防火和 房屋科学 building Science。

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

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二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

请看下周的主题:新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道和房屋的防水

霉菌会对健康造成严重影响

大家知道每个家中都有可能发现的霉菌,而这霉菌会对健康造成严重的影响。根据世界卫生组织的说法,霉菌会引起眼睛酸痛,喉咙痛,咳嗽,打喷嚏,哮喘,胸部和鼻塞以及皮肤刺激。

然而,一些医生认为其影响可能导致更具破坏性的疾病,称为慢性炎症反应综合症(CIRS),通常称为中毒性霉菌综合症。 CIRS的症状多种多样,但可能包括头痛,极度疲劳和认知障碍。关于霉菌对人的影响的新闻,更新和研究可以在9News里找到。

这里讲一个小故事。

由于霉菌出没的家,堪培拉妈妈住院了160次。

当堪培拉的母亲梅丽莎哈里森 Melissa Harrison 第一次生病时,她把它归结为她怀了双胞胎女孩。

在整个怀孕期间,她经常呕吐和疲劳。但是,在她的女儿Kenley和Travis在2014年出生后,她发现自己感觉病情加重。

症状很奇怪:有脱发,慢性疲劳,头痛,皮疹和呼吸困难。

现年八岁的哈里森女士的儿子特拉维斯 Travis 似乎也经常患有反复发作的鼻窦感染,胸部感染,哮喘和鼻出血。

现年28岁的哈里森女士,在九个月前在吉尔莫尔的家中清理了一批霉菌 – 现在终于导致肺部感染, – 她终于意识到是什么让他们生病了。

哈里森女士告诉 nine.com.au,“当我清除了窗户上的这些黑色霉菌,几天后我开始喘息,我的喉咙很疼。”

“我被诊断出患有肺部感染并且慢慢转为的肺炎。”

为什么会发霉哪?

发霉的原因主要是潮湿 Dampness,而 dampness 有多种原因。比如漏水,由于DPC 的破坏造成墙体的 Rising Damp,condensation, SUBFLOOR 的潮湿,通风不良,shower 漏水,瓷砖防水破坏等等。

请点击看看我们的房屋检测案例:

屋检查案例-潮湿

 

Strata Title 房屋测量

Strata Title 房屋测量

有朋友很高兴的买了Sydney 海边的高楼的一个单元,当然高兴了,这是一个很好的投资。

但是在一次看房的时候发现,这里边的面积很小,要比他们期待的要小。奇怪?这是为什么哪?

我被请去测量面积。内部的面积量好了,Planter 的面积量好了。加起来就基本是销售物业时所报的面积。 客户感觉有点吃亏。

所有 Offplan 也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

下面请看看 NSW 有关Strata Tile 的房屋测量的有关规定。

 

Strata Title在澳大利亚的每个辖区都有所不同。物主实际拥有的区域是根据相关的 Strata Title legislation 来定义的。
任何用作估算测量的方法应与用于销售或租赁的方法一致。

以下是新南威尔士州 Strata Title Property的测量方法:

  1. 墙:面
  2. 地板:上表面
  3. 天花板:下表面
  4. 阳台如果未被覆盖话,它的边界由Stratum Statement定义。
  5. 楼梯因由Stratum Statement 来定义;
  6. 以下几个部分可以算在LOT 物业面积里:
    1. 庭院,花园区,庭院空间,阳台,露台,
    2. 车位和车库可作为 LOT 的一部分, 但是应该在Stratum Statement 里定义
    3. 内部车位不需要 Stratum Statement。
  7.  从 LOT Space 中排除的结构有:是共同财产 Common Property, 如:顶梁柱,柱子,管道,电线,电缆或管道

 

这里虽然没有说 Planter Box 种植箱, 但是可以理解为庭院空间的一种。 所以开发商就把它算入销售面积里了。

这个Planter Box 的大小大概是销售面积的 6%。所以这房子看上去就小了!

所以 Offplan也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

谢谢分享。

 

 

Renovator vs non-renovator mesothelioma claims 装修工人与非装修工人间皮瘤索赔对比

冬天的那一天,Herman Maifoffer走出他的家,因为他知道这是最后一次。

他帮助建造了卡布拉马塔(Cabramatta)的三居室小房子,他的三个孩子长大了,在那里住了40年。

当他被推上救护车时,他的妻子罗斯玛丽问他是否想要最后一次环顾四周。

“不,”他说。 “我只是想去,因为这所房子杀了我”。

click:有视屏看看他们家人的讲话

第一浪潮的受害者是石棉的开采工人,第二浪潮 通常是使用石棉的建筑商,现在第三次浪潮将它带入了自己的家中,大部分是自己动手的家庭装修工,在修理家庭住宅时暴露出来

 

根据ABC的2018年5月22日,晚上11:32报道,装修工与非翻新间皮瘤索赔已近高于预期的水平

在这里发布这些石棉方面的关键性的资料,是为了帮助大家在装修时注意身体健康。

那石棉会在建筑物中哪里使用哪?

屋顶和排水沟
山墙和屋檐
墙壁
乙烯基,地毯和瓷砖衬垫
墙砖后面的衬里
仿砖覆层
篱笆
棚子
防溅
电信坑
窗户腻子
伸缩缝
梁下填料
水泥的板模。

所以在买房或者装修前一定要由专业人员进行石棉检查。要石棉检查请联系我们。

为了大家的健康和生命安全是我们的检查目的。

谢谢阅读。

我的联系:John Ge 04 1122 9539

联邦政府咨询机构表示,对建筑材料征税可能有助于清除石棉

清除你家石棉有希望了。 联邦政府咨询机构表示,对建筑材料征税可能有助于清除石棉。

建议对建筑材料征税,以资助从澳大利亚数百万家庭中清除石棉。

估计全国三分之一的房屋中含有石棉,但摆脱危险物质可能会很昂贵。

由政府在2013年建立的石棉安全和根除机构(ASEA)认为,需要补贴以鼓励业主采取行动。首席执行官彼得·蒂格(Peter Tighe)表示,花费的钱可以通过对建筑材料征收少量资金来回收。“我说的只是百分之几”,  Tighe先生告诉背景简报。“比消费税都要少得多。”

Tighe先生担心新一代家庭在进行家庭装修时会接触石棉,他认为政府应该鼓励他们将石棉拆除。

大约40年后,巴伯女士被一种神秘疾病所震惊。

装修前一定要查清石棉。吸入破损的石棉会导致肺癌。 40 后你会等癌症。

每年约有700人死于间皮瘤。 这仅代表石棉有关的死亡总人数接近4000,比乳腺癌,前列腺癌,或国道事故死亡更多。

悉尼居民达米安詹姆斯计划让专业人员拆除他的房子,并将其替换为不含石棉的建筑物。

‘这不是一个惊喜’
在新南威尔士州,因由房主负责调查他们的房屋是否有石棉。

居住在悉尼西北部埃平的达米安·詹姆斯(Damian James)在竞标房产后才发现他的房子里有石棉。

“好的惊喜很好,但这不是一个好消息,” 他告诉背景简报。

他担心他的五个孩子在花园里玩耍时可能会打扰石棉。

“你不能百分之百地看着孩子,” 他说。

根据法律的一种解释,房地产经纪人可能有责任披露石棉。房地产经纪人有责任告诉购房者任何可能影响他们购买的重要事实。

我们在房屋检查的时候一直免费提供石棉检查,也是为了保护我们客户的健康。

新南威尔士州政府非常重视保护人民,并设立了一个2.78亿的特遣部队,解决松散填充的石棉问题。

按一下以下链接就可以看ABC报道的英文原文:

ABC 关于石棉征税的原文

 

工业,商业建筑物的检查报告

工业建筑物的检查报告和建筑物升级改造的审核报告 ( Auditing Report )

我们报告酒店,办公室,商店,仓库和工厂的整体状况包括办公室,仓库和工厂周围的土地,包括停车场,装卸区和安全围栏等。主要有以下几个方面:

  1. 安全方面:包括警报,锁,安全门,电子监控,遥控车道大门,安全围栏和安全照明等
  2. 消防安全根据澳大利亚建筑规范(BCA),检查内容包括火灾探测系统,火警,出口等等;
  3. 财产和周边环境包括汽车住宿和停车位,议会基础设施,场地排水,车道状况,路径和铺路,挡土墙和雨水径流(洪水风险)。
  4. 建筑物的外部包括屋顶覆盖物,防水铅皮,排水沟和落水管,外墙的状况,窗户和的操作(包括防火门和出口等)。
  5. 建筑物内部识别任何含有石棉,危险工作平台和楼梯,危险(或暴露)电线,通风情况,回风口状况和危险储存系统的建筑材料,所有内部装配的详细状况
  6. 我们还根据客户的要求进行建筑物的升级审计报告 Building Auditing Report)

如果您需要做一个彻底的办公室,商店,仓库或工厂检查报告,请致电 041122 9539 联系 HomeSafe Property Inspections

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台的改建问题

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台 ( 一下简称阳台)检查的案例

我最近检查了一座50年的老房子,它的建筑结构是:砖墩,木地板,双砖中空墙,木框架的屋顶,瓦片覆盖。

我的客户一边看着报告一边问我阳台改造的事,她对我说:“阳台后面的 fly screen,我想用玻璃窗将它封闭起来,可以吗?

有的客户什么都不问,就自己改装起来,有时邻居过来坐坐聊天就知道你在干什么,过不久council 就来函要你拆掉。 结果很痛心,经济损失也很大。

这真的是一个非常好的问题。 要封闭后阳台,您需要开发许可(DA)。 因为改变房屋的使用,即把一个阳台变成一个可居住的房间,是需要DA的。 很明显,老房主他们一直就这样使用到现在。

为什么需要DA? 这个话题超出了一般建筑房屋检查的范围,但为了客户的利益,我向客户解释了以下的法规:

让我们看一下SEPP中的一些法规 – 国家环境规划政策(免审批和合法的开发法规)2008,第6分部,第2.12条款 

State Environmental Planning Policy (Exempt and Complying Development Codes) 2008】,这是一个免审批的的阳台建造的一个标准:

阳台建造的标准是:
1.阳台面积不得超过25平方米
2.阳台的地面面积( floor area )不得超过:
    • 土地面积  >300 平方的, – 阳台的面积 必须 < 15% ground floor (建筑物地面的面积), 或者
    • 土地面积  < 300平方米或更少的 – 阳台的面积 必须 < 25平方米,并且
  • 阳台的围墙,不能高于1.4米。

等等还有更多。 我就不一一解释。


在上面的图片中,如果您企图用玻璃材料将其封闭,那么您违反了法规,您实际上您在企图将阳台改为可居住的房间。

所以当你试图将阳台变成房间时,你需要一个DA。 您必须将阳台的围墙控制在矮于1.4米。

非常感谢您对此主题的关注,买房的朋友我喜欢您们提出房屋的开发,建筑申请,加建,装修和扩建有关的法律法规问题以后如果有兴趣我来谈谈阳台的防水时容易出现的问题。也欢迎您在我们的网站上查看更多关于我们检查的案例。

新房验收-检查的几张照片

请大家看看最近新房验收-检查的一些照片。新房的缺陷实在太多。

砖缝不均匀
缝太大
防雨铅皮没有铺好
地漏里有建筑油漆,甲醛
砖有伤痕,有的没有泥浆
地漏低了5毫米
这部分的墙,比旧房子不如
车门自动掉下来
景观没有做好就要成交

 

 

Property Dilapidation Report 房屋破损报告

房屋破损报告是为了记录新建建筑物或新建基础设施工程附近的物业状况而做的报告。 报告由以下几个部分组成:

  1. 现场观察到缺陷,如裂缝地基下沉等,
  2. 以上缺陷的照片和文字说明,如记录裂缝的大小,
  3. 有时用草图把缺陷的位置表示清楚,如下面最后一个图。

检查报告可以把建筑物在检查时候的状态以快照的形式如实的记录下来。

这报告到底有什么用?我时而有人打电话给我说他们的房屋因为隔壁造房子而出现裂缝,好可怕。不知道怎么办。

  1. 请看以上的照片,这是一个房屋破损检查的一个例子。新房大楼有九层,房子造好了,整个房子都是裂缝。
  2. 有时候,建筑公司有在开工前给你一个免费的房屋破损报告,以便房子完工后不必要的纠纷。
  3. Strata 物业管理也可以在新的开发前为管理的物业做一个房屋破损检查报告,以保证大楼的每个屋主的赔偿可能。

朋友们注意了, 如果你的邻居有新的开发项目,如果你觉得政府的 WestConnex,对你的房屋会有影响,你就应该及时地做一个房屋的破损报告,开工前,现在都来得及,记录一下开发工程对你的房屋的状态的影响,以便到时能够得到由于新的开发项目对你房屋造成破坏的赔偿。

开发许可的条件里有一条说,任何开发项目要保护,不能破坏你的邻居的现有建筑。你可以用房屋破损报告来记录新的开发前后你的房屋真实状态。如果没有做,无证可查!