新房检查案例分享

今天案例是一位客户的新房 settlement (交接新房)的检查。 客户在是否做检查犹豫了N次后,在律师的最终建议:看看有没有电了,煤气接了没有,窗帘,门,窗试一试等等, 最终还是决定做这个检查。如下是检查中的一些惊奇的发现, 读完后希望对即将交接新房的客户有所帮助;

Gasket 没有切断。车库墙不直,要重新安装Gyprock。

下面这个比较严重,就是墙的防潮层(塑料隔离布)的宽度不够,导致防水层几乎没有用。Weep hole 透气孔的紧下方是防水层的位置。

这个墙的湿度从墙的地下一直上升到一米高处,造成 墙的 rising damp, 好的一百年老的房子都不会有这个缺陷。请看。

看看防水层的宽度:

大概短了12-13 毫米,湿度就通过它爬上去的。

这个缺陷是可以修补,但是成本会不得了。整个房子的墙都要切开。

这个案例仅供大家参考,虽然是新房但需要专业人员帮您把关。

 

 

 

买房必看🌷🌷我们用世界一流的白蚁检测神器检查白蚁。白蚁对房屋侵犯的损失很大,买房前必查🐾

最近检查了一个房屋,是一个四十年左右的板房。当时地板潮湿,温度又高,所以白蚁乘机而入。

在澳大利亚每年都会有很多的建筑物由于白蚁, 蛀虫和真菌腐烂等原因遭到破坏。购买者应在购买前咨询专业人员并对房屋事先进行检查以确保没有虫害威胁。悉尼房屋检查中,木材虫害的风险高,投资时需慎重。
白蚁对房屋建筑的破坏:由于澳大利亚适宜的湿度和气温及丰富的植被,适宜白蚁及木材害虫大量繁殖。白蚁对房屋建筑的破坏,特别是对砖木结构、木结构建筑的破坏尤为严重。由于其隐藏在木结构内部,破坏或损坏其承重点,往往造成房屋突然倒塌,引起人们的极大关注。在澳大利亚,危害建筑的
白蚁种类很多。其中,家白蚁属的种类是破坏建筑物最严重的白蚁种类。它的特点是扩散力强,群体大,破坏迅速,在短期内即能造成巨大损失。

 

 

 

白蚁咬木头

 

朋友们,我们有很多有关房屋检查的案例,欢迎大家加我,并阅读我的朋友圈。

 

新一代白蚁探测仪 Termatrac T3i 是在 Termatrac T1r 仪的基础上开发出来的革命性的专业白蚁检 测仪器,是当今世界上最先进的白蚁探测仪器,结合三个关键技术(Termatrac 最新专利的雷达探测 技术、远程激光热度传感器感应技术、精确定位湿度传感器感应技术)于一身,非常适合对白蚁的 研究和实际检测工作,提高效率和结果的准确度。

技术优势 ◆ Termatrac T3i 最新专利的尖端雷达探测技术; ◆ 远程激光热度传感器感应技术; ◆ 精确定位湿度传感器感应技术; ◆ 无线蓝牙,数据存储和分析功能,可捕捉现场数据以便进行现场内外分析;

朋友们请留意,买六七十年的老房子,一定要查清楚白蚁。梁和地板的修理费用很高。因为低下工作难度较大。

 

需要房屋检查请联系:
John 葛 0411229539

 

Appointing your PCA, 委任你的 PCA

前面我们谈了DA 的审批过程,今天我来谈谈你的 PCA 的委任。

  1. 什么是PCAPCA 是 Principal Certifying Authority 即首席认证机构。 他是由建筑专业人员委员会(简称BPB认可的地方政府(Local Council或私人或公司,他们在施工期间检查建筑和细分( SUBDIVISION)工作情况。 您将在整个施工过程中您的PCA打交道
  2. 那么什么时候需要PCA哪? 当建筑项目或细分工作需要建筑证书 ( Construction Certificate, CC)  或 合格开发证书 (Complying Development Certificate) 的
    时候,你就需要PCA。 PCA 必须在开始建筑物或细分工作开始之前委任,以便施工过程中所有该检查的项目都在下一个工程开始之前完成。
  3. 如何选择PCA? 选择一个认证机构 PCA 的方式与选择建筑师,制图人或承包商的方式相同,要主要注意以下几点:
    •可以 在BPB 专业人员委员会网站上查一下看看他是不是在认证的名单里( List of Accredited Certifiers)
    •征求一下他人的建议
    •请他们报价
    •检对一下认证机构 PCA 的推荐信 References.

•在签合同前务必搞清合同的内容,服务的级别和项目。您必须至少在建筑或细分工作开始前两天之前,告知 Council 你的 PCA 的任命。申请建筑证书(CC)或合格开发证书(CDC)与指定PCA不同。 但是,您可以选择你的 CC 或 CDC 的审批者作为PCA。

思考题:

  1. 让承包商来挑PCA 有什么不好?
  2. PCA 的亲戚或者他自己参与了设计或者建筑工程的一部分,好还是不好?

PCA 委任非常重要,搞的不好会连OC 都拿不到。详细的 PCA 干些什么我就不在这里多多细讲了。谢谢大家阅读。

加一下微信   johngeaus  可以理解更多我们房屋检查的案例。

悉尼歌剧院的电工得知确实有石棉后,离开了工作岗位

悉尼歌剧院的电工们在确认有石棉后,离开了工作岗位。

 

三十五名工人在确认在工作区域有石棉后,拒绝在这个象征悉尼的建筑物上继续安装电线。 昨天收集石棉样本今天已确认含有潜在致命的疏松石棉。

两个月前,建筑物的布线中发现了石棉,电工联盟(ETU)说25名工人在服务管道工作时已经接触石棉纤维。

ETU 秘书 Dave McKinley 说:“这个问题在两个月前首次被确定有石棉,SafeWork NSW 向承包商Laing O’Rourke 发出了清理通知,限制他们在七天时间里清除石棉,或通过适当的安全措施消除对工人的威胁。“

电工们昨天警觉到,他们再次接触了疏松石棉纤维,并且今天已经通过科学测试证实。

“这个重大安全问题发生在两个前了,安全监管机构责令承包商纠正这个问题,可是今天我们再次看到工作人员接触到这些致癌纤维。”

麦金利先生 Mr McKinley 表示,现场的一些工作人员到了六十岁后才知道接触石棉对健康的影响。

Laing O’Rourke的发言人说,本周有两次“意外”的石棉发现:“在我的职业生涯中,我和那些死于石棉的人一起工作,这是一个可怕的,可怜的疾病。”

“这些人在15,20也许30年后才知道,这种对石棉接触实际上是致命的。”

请看原文: http://www.abc.net.au/news/2017-10-06/sydney-harbour-workers-walk-off-the-job/9023420

石棉检查请联系我们。加一下微信   johngeaus  可以理解更多我们房屋检查的案例。

 

房屋项目开发申请 (DA) – 流程图 解释

 

有朋友为DA的个事情发愁,不知道是怎么去搞,有朋友问我,Council 要我开发的房子的排水从后面的 Easement 去,这DA 怎么申请啊。 大家知道,大多数发展项目都需要一个开发申请的程序(DA)。

1979年环境规划和评估法将这些要 DA 审批的开发项目分为:
•使用土地
•划分土地
•搭造建筑物
•开展工作
•修剪或清除树木
•拆除
•由环境规划控制的任何其他事项。

我画了一个DA审批的流程图来解释一下审批的简单过程,希望能够为大家引个路,谢谢关注啦,请看图。

  1. 准备工作:申请人先在当地政府(Local Council)的网站上了解一下当地政府的计划
    控制情况并看一下要提交文件的清单

    1. 可以在网上找到一个要提交文件的清单
    2. 看一看你的项目是不是在当地政府的限制之下:比如要看看你的项目是不是在遗产保护区,在的话就会受到很多的开发限制,等等。
    3. 了解一下你的Zoning分区情况,看看你的房子能造多高所谓的建筑信封(building envelope), 要前后空出多少,能造什么样的房子如:commercial, duplex 等等。
  2. 和当地政府沟通:申请人和当地政府的值班规划师沟通并搞清楚房屋开发的具体要求; 和值班规划师沟通可以了解一些有关的规划控制和小型项目的审批办法,如标牌,住宅改建,扩建,和人行道等。
  3. 有必要可先和当地政府的规划人员先开一个会:这个步骤适合于大型或更复杂的开发项目(如住宅单层建筑和多层次开发项目)或涉及遗产保护项目的重要开发项目的规划等等。
  4. 申请人提交项目发展申请书(DA):所在的 Council 不同,该提交的文件也不一样。一定要按照清单的要求(checklist) 来提交项目发展申请。
  5. 如有需要,当地政府会通知申请人并推荐当地政府内部的专业人员和其他外部咨询机构:房屋开发审批需要有很多方面的专业人员,而这些人员有可能都需要去外面请,如:建筑师,建筑师用处可大了,他可以帮你全面的分析和设计整个项目,BASIX (节能,水,电等的出证)的专家,  土工工程师 (GEOTEC ENGINEER), 遗产工程师(HERITAGE ENGINEER)和 暴雨排水工程师(Storm water Drainage Engineer) 等等, 如果你自己搞不定可以请人帮忙。
  6. 当地政府会收到政府内部的专业人员和其他外部咨询机构的意见
  7. 当地政府按照规划控制条例和立法的要求对项目进行评估
  8. 有什么担忧吗?是否需要任何进一步的信息?

9. 规划师作出他对项目的建议,即批准或拒绝。

10.规划师联系申请人和写信要求进一步信息

11.当地政府发布决定通知书

12.在开始房子建造前,必须要有建筑证书 【A Construction Certificate (CC)】:搞不清,有了DA,还要这个干什么?对了,这个建筑证书是关于建筑的规格根据BCA的一个许可证书,它保证以后的建筑工程和DA 一致。承包人员 Builder 的工作是根据建筑图和建筑规格来操作的。通过程序图,我希望大家已经基本明白了建筑项目的开发审批的简单程序,我们以后也会陆续的讲一些房屋项目建造的其他几个程序如:PCA  的命名,建房中的几个关键性的检查,最后检查 final 和 OC,即居住证。

谢谢大家关注,想了解更多我们房屋检查的和建筑开发的案例,请加我一下:

 

 

 

 

买家看不见的-屋顶的木材严重脱木素

 

装修完了的房子,里面看起来很漂亮客户很放心,因为房子比较老了,客户就要了一个石棉检查。 结果发现屋顶的木材有严重的脱木素

现象。 有结构的危险,大修费用1-2万。

请看以下几个图片:

悉尼内地和沿海地区的都有屋顶的脱木质素现象。 该图像是在悉尼内北区检查期间拍摄的。 屋顶内部显示了屋顶瓦板对整个屋顶框架的化学性的脱落。
有时称为脱木纤维(Defibrosis)或毛木头(Hairy Timber),脱木质素是由空气传播的化学物质引起的,它是木材中木质素(胶水)的化学分解。 这可能是一个重大的安全隐患。 屋顶瓦片可能在负载下崩溃,例如有人走在屋顶或强风中。修复脱木素可能是困难和昂贵的。具体的说,这个修理要花1-2 万。

提醒:买房前要做房屋检查,不管你是投资者或自住。

请加我们可以看我们的房屋检查案例。

 

悉尼铁路项目石棉发现后,工会担心工人的安全

Rouse Hill Train Project

上星期在 Rouse Hill 的 Tallawong Rd 的悉尼地铁列车设施发现石棉后,电工工会要求保证工人不会受到威胁。

该工会还希望对受影响地区工作的工人进行肺容量测试,周围社区的空气质量测试以及所有工人的石棉意识培训。

电工业工会秘书戴夫麦金利表示,他担心在几个月前工作开始之前没有发现石棉。
麦金利先生说:“ 我们担心有超过一百名工人接触这种材料。
“我们非常清楚,任何形式的石棉都是致命的。“这个项目的负责人似乎把项目的预算和时间看成比生命都重要。”

请看全文:

http://www.dailytelegraph.com.au/newslocal/rouse-hill-times/union-demands-assurances-for-workers-safety-after-asbestos-found-at-sydney-metro-northwest-facility/news-story/20afbb9860616dc104e0efb96fef43c5

Rouse Hill Train Project

一根石棉纤维可以导致致命的 癌症

Asbestos has been found in the wiring of the Sydney Opera House but the company conducting the renovations on the iconic building denies the union has imposed a work ban.

石棉发现在悉尼歌剧院的电线管上。25 名工人已经接触到了石棉。

“A single asbestos fibre can cause deadly cancer,” he said.

“No worker or member of the public should be exposed to deadly asbestos and work should not commence until it is 100 per cent safe to do so.”

发现石棉的场地已经清理干净,但是一根石棉纤维可以导致致命的 癌症。

请看全文

悉尼歌剧院电线管发现有石棉

轻量钢结构房屋的优点和缺点,检查案例。

轻量钢框架结构(LGS)的概念

轻型钢框架结构是不可燃的,和木结构框架一样是一种建筑结构的材料。这些材料的构件和木材使用的方式大致相同。它们可用于柱子,托梁和椽子。轻型钢框架建筑物可以与Wood Light Frame结构一样,进行搭建,布线和隔热。对于大型的房屋项目,它可以精确地在工厂制造构件 然后运到工地进行安装。

轻钢结构具有轻木结构的许多优点:

它们很轻,允许快速搭建,而且不需要复杂的工具和设备。每个组件都可以轻松地手工运载。由于钢材坚固,LGS 结构比同等强度的木质框架结构要轻。
与木框架结构相比,它们的较高强度允许构件之间的跨度更大:LGS 约 600mm,木材约为400/500mm。用较少的构件当然就节省施工时间。
LGS 的形状可变性大,造型方便。它并且可以和各种材料搭建在一起而且做好隔热。它结构在其使用寿命里边的任何时候,都很容易改变或修改。
所以有很多建筑系统和产品都适应这种类型的建筑材料。

此外,轻钢结构不可燃。 但是由于钢铁着火会变软,可以造成整个大楼的崩溃,所有她们的建筑高度有限制。
轻型钢结构不会像木结构那样腐烂,收缩,翘曲或分解,并有可能遭受白蚁侵袭。

轻钢结构也有许多优点:

轻型钢框架构件的导热率远高于木材。 在寒冷的气候条件下,一定要安装钢框架构件的热分离的细节,例如在导热的柱子上套一个泡沫塑料层或者填上绝缘垫片等等。 必须特别注意设计细节以阻止框架各个区域的导热。还有轻型钢框架构件不能有墙的漏水,因为钢铁受潮会生锈。

房屋检查案例:

请看下图,典型的LGS 结构。 我发现外墙1.5 米以下都很潮湿。这是因为毛细管的效应泥土的水一直爬到了1.5米的高处。

这个情况是比较头痛的,因为墙里边的钢会慢慢的生锈!

所以房屋检查很重要,特别是面对新的建筑材料和新房屋结构。 喜欢我的案例吗?

请加我的微信, 我会有更多的房屋检测和白蚁检查的案例。

 

房屋检查案例-疑难排水问题解决方案

最近的一个案例是一座40年的房子。坐落在山区,高坡的水流下来,流到房子的前墙,造成前墙非常潮湿, 整个地下都是湿的,连地板都翘起来了。

请见上图,这情况已经一年多了, 再这样下去就会造成地板腐烂和白蚁侵犯。

房子的地形是这样的, 请看图。

红的箭头表示水流方向。 从图上看出这个房子有积水的问题。 房子没有设计好, 买的时候房主根本没有注意到这些问题。

一年以后 问题凸显出来,地板太潮湿没办法住人。房东把我请了过去进行了房屋检查,下面是我给出的基本的解决方案供房主参考; 

请看上图的第一和第二个图,我建议在高坡后面安装一个French Drain 就是法式管道。 这个管道安装后会有效的排去高坡流下的表面水,从而减少了房屋地下的水份。 我还建议浇水泥地 Grading 来防止多余雨水的进入。水泥地上加几个排水沟grating,这样房屋地下就应该没有水了。

 法式管道的安装有一下几个要求:

1. 大直径的pvc 管道,底下有进水孔
2. 1-1.5米深,管道的地下和上面用2英 寸的石头填充
3.靠平地的方向,就是房屋的方向,要用能漏水的填充物。

这个工程比较大,价格也高。要请好的师傅才行 💯 。

喜欢这个案例吗? 

买房朋友如果要对房屋要做进一步的了解,请加我后,看我的朋友圈。 里边还有其它房屋检查的案例。谢谢阅读。