房屋检查案例-疑难排水问题解决方案

最近的一个案例是一座40年的房子。坐落在山区,高坡的水流下来,流到房子的前墙,造成前墙非常潮湿, 整个地下都是湿的,连地板都翘起来了。

请见上图,这情况已经一年多了, 再这样下去就会造成地板腐烂和白蚁侵犯。

房子的地形是这样的, 请看图。

红的箭头表示水流方向。 从图上看出这个房子有积水的问题。 房子没有设计好, 买的时候房主根本没有注意到这些问题。

一年以后 问题凸显出来,地板太潮湿没办法住人。房东把我请了过去进行了房屋检查,下面是我给出的基本的解决方案供房主参考; 

请看上图的第一和第二个图,我建议在高坡后面安装一个French Drain 就是法式管道。 这个管道安装后会有效的排去高坡流下的表面水,从而减少了房屋地下的水份。 我还建议浇水泥地 Grading 来防止多余雨水的进入。水泥地上加几个排水沟grating,这样房屋地下就应该没有水了。

 法式管道的安装有一下几个要求:

1. 大直径的pvc 管道,底下有进水孔
2. 1-1.5米深,管道的地下和上面用2英 寸的石头填充
3.靠平地的方向,就是房屋的方向,要用能漏水的填充物。

这个工程比较大,价格也高。要请好的师傅才行 💯 。

喜欢这个案例吗? 

买房朋友如果要对房屋要做进一步的了解,请加我后,看我的朋友圈。 里边还有其它房屋检查的案例。谢谢阅读。

 

Moisture in basements: causes and solutions 地下室的潮湿:它的起因和解决办法

一个可以损害你的健康和家庭财产的问题。

最近检查了一个房子,朋友在两年前买的房。当时正好是干旱季节,根本没有看见水从车库流出来。因为也不知道房屋检查,地下室的潮湿也不知道,就买了这房。现在朋友有点急了:

  1. 每天看见水从车库流出来,这水到底是哪里来的,会不会是管道问题?
  2. 这砖都烂了,房子会不会倒掉?
  3. 能修最好修,这买进卖出印花税太高了,嗨!

先请看图片,然后再看看我们的分析解决办法请看最后。

  1. 由于水分长期进入砖中,砖开始分化了。图一,在车库那里看。
  2. 如果砖分化继续下去的话,这房子的地基墙就有危险!!它支撑着车库的水泥梁。
  3. 这两道墙的水分应该是从后面高出流过来的。图2,3&4。 patio 的地形较高。Meals, kitchen, dining 那边都是水泥地,所有根本进不去看,不见有水(其实有,所以水都在墙脚上了)。

那么地下室的潮湿到底是怎么回事哪?下面就谈谈有关地下室潮湿的情况。 谢谢大家阅读。

一个可以损害你的健康和家庭财产的问题。

地下室有潮湿问题很常见,但往往因为不懂而不能妥善处理。 潮湿问题不仅令人烦恼,不舒服,而且会导致健康问题。由潮湿引起的 霉菌可以在潮湿的地毯和墙壁里面生长。 霉菌处理不好可能会严重影响健康有可能导致生命危险。 地下室的潮湿问题是可以解决的,但是要做好的话,可能代价会比较高。

要解决地下水的湿度问题,有必要了潮湿即水的来源,以及知道它是怎么进入地下室的。

水 Moisture 的来源只有三个:
  1. 雨水或地下水,图一,二&三;
  2. 内部水分来源,干衣机,浴室和烹饪,以及施工后的混凝土中的水分;
  3. 外部潮湿空气进入地下室并冷凝在较冷的表面, 图4。

知道了水的三个来源,那么它们是怎么进入地下室的哪?

水分通过四种方法从建筑物外部转移到地下室内部:
1. 液体的水由于地球引力流入墙内  2. 以毛细管效应抽吸而入  3. 蒸汽扩散  和 4.通过空气运动而带入。
地下室主要是液体水流影响最大,也不能小看毛细管效应;洗衣房里蒸汽扩散和空气运动较为主要。
好!现在水进入了地下室,它们是怎么样的呢?
地下室潮湿的主要症状:
地下室潮湿的症状有如:墙壁上有水滴, 地面上积水,混凝土上的饱和水,潮湿的空气,在夏天时在墙壁和地板上的冷凝水,气味,霉菌和发菌,地毯或木材变质,
木头,托梁,门槛板和柱的腐烂,墙壁上的油漆起泡以及混凝土或砖石的剥落等等。要想了解更多,请您跟我一起做一个房屋检查。解决办法我会现场解释。
地下室湿度问题的解决方案概述
去除水源是解决地下室潮湿的根本办法如:把下水管道接到排水系统里,把房屋周边(grading)的排水搞好用,french 管道拦住高坡水,挖水槽坑 sump 等等;
冷凝水的排除要小心,可以打电话联系我咨询,搞得不好会起相反的效果。
有了以上这些,我们就可以为这个难诊得到一个解决方案。
最近房屋检查案例解决办法:安装 水槽坑 sump, 加自动的抽水系统 和 墙周围做排水系统。
 
这样的话可以基本解决朋友的头痛病,要知道这是在地下室挖井 sump 哪, 代价非常高啊! 朋友们如果还有什么好的建议请Blog一下谢谢了。
所以请必须记住买房前必须做房屋检查。
希望大家喜欢,加我一下我会经常有关于这方面的文章。

知识分享:家里的循环水源有几种?Water Tank想知道它们是怎么工作的?

循环水的利用有几种?
我们在房屋检查过程中特别是新房检查时经常有客户问这些开关阀门是什么?怎么使用?这个水箱是什么?怎么使用?如何控制?
针对供水部分我做了如下整理,希望对大家有帮助。
在Sydney,我们家庭循环水源有几种?这些资源是如何来的?工作原理怎样?
第一,来自市政的再利用水是由雨水,洪水和污水由循环水处理中心来处理,然后再供给家庭用于浇花,洗衣和冲厕所等,
很多council 都有这种处理系统。
第二,是用Watertank把屋顶的雨水通过排水管经过过滤后储集在一个安装在地面上或 在地下的水箱Water Tank里,
然后通过一个水源调配开关再供应给主供水系统。
 
水箱的工作原理
我们会看到这样的水箱。也会看见地下的水箱(下一个照片)。不管是哪一种,其工作原理是一样的。
水箱旁边的小盒子是 Water Switch 水源调配开关。
此系统有一个水源调配开关Water Switch,一般安装在墙边的地上。
这个调配开关是用以主供水系统 英文叫 Mains(即我们平时所用的Sydney Water 的供水系统)
提供压力和 流量以满足整个房屋的供水要求。此调配开关是自动工作的,也有手动以省电。
当然Sydney Water 会要求你安装一个防止水倒流的装置以防止主供水系统的污染。
 
这个是地下的水箱。地下水箱的体积可以很大。利用水箱供应循环水可以有效的利用水资源。
 

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里边还有其它房屋检查的案例。谢谢阅读。

 
要房屋检查请打电话联系谢谢了 John葛  041122 9539

My Roof is Sagging

Until homeowners or a home buyer observes the ridge of their roof sagging or a big dip in the plane of the roof, they care little about how their roof is framed.  When they observe a sag or dip in their roof they begin to wonder why this has appeared after all these years.

So what causes a roof to sag? Read more

阿德莱德的石棉受害者获得了100万美元的赔偿

在阿德莱德地区法院作出澳大利亚首例裁决并迫使前石棉生产公司商詹姆斯·哈迪(James Hardie)支付”创纪录的损害赔偿金”,一名患病后期的的南澳籍男子将获得示范赔偿。

Mr Latz 在他格兰拿塔家里为了搭一个篱笆切割石棉板材的时候接触到了危险的纤维,去年他被诊断出是绝症间皮瘤。Mr Latz 说他都不知道这个结果是怎么回事?!

Anthony Latz, picture with partner Joan Taplin, was exposed to asbestos in the 1970s.

 

石棉由于其独特的耐高温、耐腐蚀及绝缘等特性,早在19世纪70年代起就被广泛使用。但随着应用范围的不断扩大,人们意识到长期接触石棉纤维,会对人体健康带来严重的伤害, 可致石棉肺、肺癌和胸膜间皮瘤等严重疾患。

 

请看原文:

James Hardie asbestos victim receives record $1m compensation payout in Adelaide

 

房屋检查案例 – 屋顶下垂(saggy roof)

在看到屋顶下垂(saggy roof)或阁楼里边的横梁下垂和椽子带弯曲的照片之前,买房的朋友们根本不会关心屋顶是怎么构成的。 当他们看到了屋顶下垂的实际情况后就 会开始感到惊异, 哦!幸好做了房屋检查!不然买了什么都不知道。为什么这么多 年以后房子竟然会变成这样?下面就我检查中的案例和大家分享一点小知识,希望对大 家有所帮助。

那么屋顶为什么会出现下垂呢?首先,让我们了解一下常见的椽子框架结构原理。 Read more

知识分享- 住宅太阳能热水系统有几种?最近访问检查的案例。

太阳能热水系统
家家户户都要用热水,说起来很简单,但是碰到买房,问题就来了。师傅,这屋顶上是什么太阳能啊?为什么有这么多?工作原理是什么?怎么使用?
下面我想根据我房屋检查中的案例来简单谈谈家用太阳能的种类和用处,以便大家对自己家里使用的太阳能系统有所了解,或者更进一步的考虑是否安
装自己喜欢的太阳能热水系统。希望能对大家有帮助。

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天哪,白蚁这么厉害💦这房子还能装修吗?白蚁对房屋造成的损失很大。买房前一定要查一下。💓

对房屋木虫害的检查可以让投资者作出是否买房正确的决定。 房屋检查会让您知道撑着房屋的木头还不能再用,白蚁的损害状态,木头腐烂程度和其它结构方面的问题。 昨天在 Central Coast 检查了一个房龄40多年的房子,经过仔细的检查我告诉客户有白蚁的侵犯,木虫的腐蚀和木头的氧化实在太严重。不能再在这个基础上再装修了。客户决定推到重建。 下面是一个可以装修的例子。 Read more