Property Dilapidation Report 房屋破损报告

房屋破损报告是为了记录新建建筑物或新建基础设施工程附近的物业状况而做的报告。 报告由以下几个部分组成:

  1. 现场观察到缺陷,如裂缝地基下沉等,
  2. 以上缺陷的照片和文字说明,如记录裂缝的大小,
  3. 有时用草图把缺陷的位置表示清楚,如下面最后一个图。

检查报告可以把建筑物在检查时候的状态以快照的形式如实的记录下来。

这报告到底有什么用?我时而有人打电话给我说他们的房屋因为隔壁造房子而出现裂缝,好可怕。不知道怎么办。

  1. 请看以上的照片,这是一个房屋破损检查的一个例子。新房大楼有九层,房子造好了,整个房子都是裂缝。
  2. 有时候,建筑公司有在开工前给你一个免费的房屋破损报告,以便房子完工后不必要的纠纷。
  3. Strata 物业管理也可以在新的开发前为管理的物业做一个房屋破损检查报告,以保证大楼的每个屋主的赔偿可能。

朋友们注意了, 如果你的邻居有新的开发项目,如果你觉得政府的 WestConnex,对你的房屋会有影响,你就应该及时地做一个房屋的破损报告,开工前,现在都来得及,记录一下开发工程对你的房屋的状态的影响,以便到时能够得到由于新的开发项目对你房屋造成破坏的赔偿。

开发许可的条件里有一条说,任何开发项目要保护,不能破坏你的邻居的现有建筑。你可以用房屋破损报告来记录新的开发前后你的房屋真实状态。如果没有做,无证可查!

Conditions of Development Consent 开发许可的条件

市政当局( Council)在批准一项建筑项目的时候往往会带有一些重要的条件如:

  • GENERAL CONDITIONS – 一般条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF A CONSTRUCTION CERTIFICATE -在发布施工证书之前的一些条件
  • DURING WORKS – 施工期间的条件
  • PRIOR TO THE ISSUE OF AN OCCUPATION CERTIFICATE-在发布居住证之前的一些条件

等等…

其中在施工期间的条件中一般有这样一条:

Excavations and Backfilling 挖掘和回填:如果挖掘延伸到邻近建筑的地基底部以下土地,挖掘的单位必须:
a)保留并保护附近的建筑物免受损坏
b)如有必要,要以认可的方式巩固和支持该建筑,
c)在挖掘之前至少七(7)天通知邻接的所有者。

很显然,上述规定明确指出邻近建筑的地基是需要保护的。下面是我们最近房屋检查的一个案例,来看看这房屋在新房建筑过程中是怎么裂开的:

两年前客户买下整栋楼房。那个时候也就是刚刚开始动工建筑的时候。现在房子造好了,房客发现裂缝害怕投诉,我们客户也不久前收到了Council 关于裂缝修理的指令(order)。要求客户在14天里给以回复有关裂缝修复的问题。

以下是裂缝的分布图,裂缝是不均匀分布的。但是靠新建大楼的那边裂缝最大,最大裂缝宽度达25mm 。新建的大楼是下面第二个照片的南边 65 号。

我们非常认真地检查了整座建筑物,以下是调查结果:

外部:

  1. 靠北面街建筑物左手侧的悬臂梁有7-12mm的挠度,并且由于地基的移动,在这个挠度的作用下,窗户下有明显的7mm宽的裂缝,
  2. 靠北面街的建筑物左侧窗口下有3毫米的裂缝,
  3. 靠东面街的建筑物左侧窗口下方留下4毫米裂缝,
  4. 由于地基的移动,从东街看,建筑物左侧的顶部窗口有25毫米的裂缝,左墙下的悬臂梁的偏转也与25毫米以上的裂缝有关
  5. 在入口处的混凝土地板上有10毫米的裂缝。

内部:

检查员在从地面沿楼梯走到2层楼发现了以下的裂缝:

  1. 一楼入口2毫米
  2. 底层楼梯1毫米
  3. 一楼楼梯1.5毫米
  4. 一楼墙上3毫米裂缝
  5. 顶层墙上5毫米

根据AS 4349.1,裂纹检测下来的结果表明,它的大小范围从2毫米(轻微损坏)到25毫米(严重损坏)。这些裂缝在建筑物中分布不均匀,这表明地基运动不均匀可能与邻近的新建筑物或/和自身的地基有关。它可以修复或更换,但需要进一步研究以更多地了解地基的运动及其对建筑物的进一步影响。

根据AS 4349.1 :

25毫米裂缝为严重破坏属第4类:修理工作比较复杂而且工作量很大。

建议:

检查结果认为这三层楼公寓面对两个主要街道,出现裂缝和悬臂梁偏转,已经对公民的公共安全和街景有一定程度的不良的影响。所以修复是肯定要做的。但是在修复的同时我们需要进一步的研究以便了解新建筑物在挖掘过程中对此建筑物地基的影响。
因此,检查报告强烈建议请岩土工程师进一步勘测新建的建筑物在建筑过程中对此建筑物的地基的影响。如有的话可以按照违反建筑的许可条件向承包商提出索赔

这房子两年前没有房屋检查就买了,很冒险。

下面是一些裂缝的照片:

        

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