Appointing your PCA, 委任你的 PCA

前面我们谈了DA 的审批过程,今天我来谈谈你的 PCA 的委任。

  1. 什么是PCAPCA 是 Principal Certifying Authority 即首席认证机构。 他是由建筑专业人员委员会(简称BPB认可的地方政府(Local Council或私人或公司,他们在施工期间检查建筑和细分( SUBDIVISION)工作情况。 您将在整个施工过程中您的PCA打交道
  2. 那么什么时候需要PCA哪? 当建筑项目或细分工作需要建筑证书 ( Construction Certificate, CC)  或 合格开发证书 (Complying Development Certificate) 的
    时候,你就需要PCA。 PCA 必须在开始建筑物或细分工作开始之前委任,以便施工过程中所有该检查的项目都在下一个工程开始之前完成。
  3. 如何选择PCA? 选择一个认证机构 PCA 的方式与选择建筑师,制图人或承包商的方式相同,要主要注意以下几点:
    •可以 在BPB 专业人员委员会网站上查一下看看他是不是在认证的名单里( List of Accredited Certifiers)
    •征求一下他人的建议
    •请他们报价
    •检对一下认证机构 PCA 的推荐信 References.

•在签合同前务必搞清合同的内容,服务的级别和项目。您必须至少在建筑或细分工作开始前两天之前,告知 Council 你的 PCA 的任命。申请建筑证书(CC)或合格开发证书(CDC)与指定PCA不同。 但是,您可以选择你的 CC 或 CDC 的审批者作为PCA。

思考题:

  1. 让承包商来挑PCA 有什么不好?
  2. PCA 的亲戚或者他自己参与了设计或者建筑工程的一部分,好还是不好?

PCA 委任非常重要,搞的不好会连OC 都拿不到。详细的 PCA 干些什么我就不在这里多多细讲了。谢谢大家阅读。

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房屋项目开发申请 (DA) – 流程图 解释

 

有朋友为DA的个事情发愁,不知道是怎么去搞,有朋友问我,Council 要我开发的房子的排水从后面的 Easement 去,这DA 怎么申请啊。 大家知道,大多数发展项目都需要一个开发申请的程序(DA)。

1979年环境规划和评估法将这些要 DA 审批的开发项目分为:
•使用土地
•划分土地
•搭造建筑物
•开展工作
•修剪或清除树木
•拆除
•由环境规划控制的任何其他事项。

我画了一个DA审批的流程图来解释一下审批的简单过程,希望能够为大家引个路,谢谢关注啦,请看图。

  1. 准备工作:申请人先在当地政府(Local Council)的网站上了解一下当地政府的计划
    控制情况并看一下要提交文件的清单

    1. 可以在网上找到一个要提交文件的清单
    2. 看一看你的项目是不是在当地政府的限制之下:比如要看看你的项目是不是在遗产保护区,在的话就会受到很多的开发限制,等等。
    3. 了解一下你的Zoning分区情况,看看你的房子能造多高所谓的建筑信封(building envelope), 要前后空出多少,能造什么样的房子如:commercial, duplex 等等。
  2. 和当地政府沟通:申请人和当地政府的值班规划师沟通并搞清楚房屋开发的具体要求; 和值班规划师沟通可以了解一些有关的规划控制和小型项目的审批办法,如标牌,住宅改建,扩建,和人行道等。
  3. 有必要可先和当地政府的规划人员先开一个会:这个步骤适合于大型或更复杂的开发项目(如住宅单层建筑和多层次开发项目)或涉及遗产保护项目的重要开发项目的规划等等。
  4. 申请人提交项目发展申请书(DA):所在的 Council 不同,该提交的文件也不一样。一定要按照清单的要求(checklist) 来提交项目发展申请。
  5. 如有需要,当地政府会通知申请人并推荐当地政府内部的专业人员和其他外部咨询机构:房屋开发审批需要有很多方面的专业人员,而这些人员有可能都需要去外面请,如:建筑师,建筑师用处可大了,他可以帮你全面的分析和设计整个项目,BASIX (节能,水,电等的出证)的专家,  土工工程师 (GEOTEC ENGINEER), 遗产工程师(HERITAGE ENGINEER)和 暴雨排水工程师(Storm water Drainage Engineer) 等等, 如果你自己搞不定可以请人帮忙。
  6. 当地政府会收到政府内部的专业人员和其他外部咨询机构的意见
  7. 当地政府按照规划控制条例和立法的要求对项目进行评估
  8. 有什么担忧吗?是否需要任何进一步的信息?

9. 规划师作出他对项目的建议,即批准或拒绝。

10.规划师联系申请人和写信要求进一步信息

11.当地政府发布决定通知书

12.在开始房子建造前,必须要有建筑证书 【A Construction Certificate (CC)】:搞不清,有了DA,还要这个干什么?对了,这个建筑证书是关于建筑的规格根据BCA的一个许可证书,它保证以后的建筑工程和DA 一致。承包人员 Builder 的工作是根据建筑图和建筑规格来操作的。通过程序图,我希望大家已经基本明白了建筑项目的开发审批的简单程序,我们以后也会陆续的讲一些房屋项目建造的其他几个程序如:PCA  的命名,建房中的几个关键性的检查,最后检查 final 和 OC,即居住证。

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