阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台的改建问题

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台 ( 一下简称阳台)检查的案例

我最近检查了一座50年的老房子,它的建筑结构是:砖墩,木地板,双砖中空墙,木框架的屋顶,瓦片覆盖。

我的客户一边看着报告一边问我阳台改造的事,她对我说:“阳台后面的 fly screen,我想用玻璃窗将它封闭起来,可以吗?

这真的是一个非常好的问题。 要封闭后阳台,您需要开发许可(DA)。 因为改变房屋的使用,即把一个阳台变成一个可居住的房间,是需要DA的。 很明显,老房主他们一直就这样使用到现在。

为什么需要DA? 这个话题超出了一般建筑房屋检查的范围,但为了客户的利益,我向客户解释了以下的法规:

让我们看一下SEPP中的一些法规 – 国家环境规划政策(免审批和合法的开发法规)2008,第6分部,第2.12条款 

State Environmental Planning Policy (Exempt and Complying Development Codes) 2008】,这是一个免审批的的阳台建造的一个标准:

阳台建造的标准是:
1.阳台面积不得超过25平方米
2.阳台的地面面积( floor area )不得超过:
  • 土地面积  >300 平方的, – 阳台的面积 必须 < 15% ground floor (建筑物地面的面积), 或者
  • 土地面积  < 300平方米或更少的 – 阳台的面积 必须 < 25平方米,并且
  • 阳台的围墙,不能高于1.4米。

等等还有更多。 我就不一一解释。


 

 

 

 

 

 

 

在上面的图片中,如果您企图用玻璃材料将其封闭,那么您违反了法规,您实际上您在企图将阳台改为可居住的房间。

所以当你试图将阳台变成房间时,你需要一个DA。 您必须将阳台的围墙控制在矮于1.4米。

非常感谢您对此主题的关注,买房的朋友我喜欢您们提出房屋的开发,建筑申请,加建,装修和扩建有关的法律法规问题以后如果有兴趣我来谈谈阳台的防水时容易出现的问题。也欢迎您在我们的网站上查看更多关于我们检查的案例。

Appointing your PCA, 委任你的 PCA

前面我们谈了DA 的审批过程,今天我来谈谈你的 PCA 的委任。

  1. 什么是PCAPCA 是 Principal Certifying Authority 即首席认证机构。 他是由建筑专业人员委员会(简称BPB认可的地方政府(Local Council或私人或公司,他们在施工期间检查建筑和细分( SUBDIVISION)工作情况。 您将在整个施工过程中您的PCA打交道
  2. 那么什么时候需要PCA哪? 当建筑项目或细分工作需要建筑证书 ( Construction Certificate, CC)  或 合格开发证书 (Complying Development Certificate) 的
    时候,你就需要PCA。 PCA 必须在开始建筑物或细分工作开始之前委任,以便施工过程中所有该检查的项目都在下一个工程开始之前完成。
  3. 如何选择PCA? 选择一个认证机构 PCA 的方式与选择建筑师,制图人或承包商的方式相同,要主要注意以下几点:
    •可以 在BPB 专业人员委员会网站上查一下看看他是不是在认证的名单里( List of Accredited Certifiers)
    •征求一下他人的建议
    •请他们报价
    •检对一下认证机构 PCA 的推荐信 References.

•在签合同前务必搞清合同的内容,服务的级别和项目。您必须至少在建筑或细分工作开始前两天之前,告知 Council 你的 PCA 的任命。申请建筑证书(CC)或合格开发证书(CDC)与指定PCA不同。 但是,您可以选择你的 CC 或 CDC 的审批者作为PCA。

思考题:

  1. 让承包商来挑PCA 有什么不好?
  2. PCA 的亲戚或者他自己参与了设计或者建筑工程的一部分,好还是不好?

PCA 委任非常重要,搞的不好会连OC 都拿不到。详细的 PCA 干些什么我就不在这里多多细讲了。谢谢大家阅读。

加一下微信   johngeaus  可以理解更多我们房屋检查的案例。

房屋项目开发申请 (DA) – 流程图 解释

 

有朋友为DA的个事情发愁,不知道是怎么去搞,有朋友问我,Council 要我开发的房子的排水从后面的 Easement 去,这DA 怎么申请啊。 大家知道,大多数发展项目都需要一个开发申请的程序(DA)。

1979年环境规划和评估法将这些要 DA 审批的开发项目分为:
•使用土地
•划分土地
•搭造建筑物
•开展工作
•修剪或清除树木
•拆除
•由环境规划控制的任何其他事项。

我画了一个DA审批的流程图来解释一下审批的简单过程,希望能够为大家引个路,谢谢关注啦,请看图。

  1. 准备工作:申请人先在当地政府(Local Council)的网站上了解一下当地政府的计划
    控制情况并看一下要提交文件的清单

    1. 可以在网上找到一个要提交文件的清单
    2. 看一看你的项目是不是在当地政府的限制之下:比如要看看你的项目是不是在遗产保护区,在的话就会受到很多的开发限制,等等。
    3. 了解一下你的Zoning分区情况,看看你的房子能造多高所谓的建筑信封(building envelope), 要前后空出多少,能造什么样的房子如:commercial, duplex 等等。
  2. 和当地政府沟通:申请人和当地政府的值班规划师沟通并搞清楚房屋开发的具体要求; 和值班规划师沟通可以了解一些有关的规划控制和小型项目的审批办法,如标牌,住宅改建,扩建,和人行道等。
  3. 有必要可先和当地政府的规划人员先开一个会:这个步骤适合于大型或更复杂的开发项目(如住宅单层建筑和多层次开发项目)或涉及遗产保护项目的重要开发项目的规划等等。
  4. 申请人提交项目发展申请书(DA):所在的 Council 不同,该提交的文件也不一样。一定要按照清单的要求(checklist) 来提交项目发展申请。
  5. 如有需要,当地政府会通知申请人并推荐当地政府内部的专业人员和其他外部咨询机构:房屋开发审批需要有很多方面的专业人员,而这些人员有可能都需要去外面请,如:建筑师,建筑师用处可大了,他可以帮你全面的分析和设计整个项目,BASIX (节能,水,电等的出证)的专家,  土工工程师 (GEOTEC ENGINEER), 遗产工程师(HERITAGE ENGINEER)和 暴雨排水工程师(Storm water Drainage Engineer) 等等, 如果你自己搞不定可以请人帮忙。
  6. 当地政府会收到政府内部的专业人员和其他外部咨询机构的意见
  7. 当地政府按照规划控制条例和立法的要求对项目进行评估
  8. 有什么担忧吗?是否需要任何进一步的信息?

9. 规划师作出他对项目的建议,即批准或拒绝。

10.规划师联系申请人和写信要求进一步信息

11.当地政府发布决定通知书

12.在开始房子建造前,必须要有建筑证书 【A Construction Certificate (CC)】:搞不清,有了DA,还要这个干什么?对了,这个建筑证书是关于建筑的规格根据BCA的一个许可证书,它保证以后的建筑工程和DA 一致。承包人员 Builder 的工作是根据建筑图和建筑规格来操作的。通过程序图,我希望大家已经基本明白了建筑项目的开发审批的简单程序,我们以后也会陆续的讲一些房屋项目建造的其他几个程序如:PCA  的命名,建房中的几个关键性的检查,最后检查 final 和 OC,即居住证。

谢谢大家关注,想了解更多我们房屋检查的和建筑开发的案例,请加我一下: