建房合同审核

建房合同审核

建房合同审核是对新建房或房屋的建筑合同进行审核。合同审核可以确保建筑法律合同的准确性以保护物业主的在建房中的合法权利和有效的管理和监督房屋建筑的完成。

“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式,一般建筑商会提供几种标准的房型图,供买家选择,澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸,而且这些标准房型图,事先建筑商都已经获得的政府的批文,土地交割后,马上就可以启动建房的程序,建筑商一般都可以掌控整个建筑周期,通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况:

  1. 购买独立空地:由买家购入后通过建造商进行设计建造。
  2. 小区分地:就是在别墅生活区内,如 Scholfield, Kelliville 等的一个区,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。

建房或房屋的建筑合同,不管您是以上那一种情况,都是应该有一个法律协议。合同是根据建筑商和买方即物业主双方同意的事宜而达成的一个书面上的法律协议。物业主必须对这个合同彻底理解,以便房屋建造顺利完工。当然物业主必须并按照合同规定按时付款。合同里有很多条款,如房屋木结构的规格,装修和房屋配置等等;理解了阶段付款的内容,就可以较好的去控制每个阶段的工程质量和工程进度。合同审核就是为了你在施工中少走弯路而进行的工作,它包括审核合同里每个条款,材料的使用,颜色和设备配置等等。 下面介绍一下合同审核的具体内容,先讲讲一般合同事宜,然后再说说合同条款里建筑方面技术性的事项。

合同的一般合同事宜审核
  1. 您是否检查过承包商是否持有当前的承包商许可证?
  2. 许可证是否涵盖合同中包含的工作类型?
  3. 承包商许可证上的名称和编号是否与合同上的相同?
  4. 合同,图纸或规格中是否包含了要进行的工作?
  5. 合同是否明确说明合同价格或包含合同未知价格的警告?
  6. 如果合同价格可能会有所变化,是否有警告提醒会如何变化和解释怎么变
  7. 您是否了解与合同有关的Cooling off 冷静期的规定?
  8. 预付款是否在法定限额10%以内?
  9. 合同是否包含合同规定的应付进度付款的详细信息?
  10. 您是否了解对合同进行变更的程序?
  11. 您是否知道为了建造房屋应该由谁去获得 Council 或其他有关部门批准?
  12. 您是否理解,在承包商根据1989年“住宅建筑法”第6部分或第6B部分向您提供保险证明之前,您无需向承包商支付押金或任何进度款(除非工作属于某种类型)那不需要保险?
  13. 合同是否包括以下任何一项:
    1. 1989年“住房法”第6部分规定的保险费用?
    2.根据1989年“住房法”第6B部分规定的替代赔偿产品的费用?
  14. .承包商是否向您提供了“消费者建筑指南”的副本,该指南提供了有关您在新南威尔士州住房建筑法律下的权利和责任的重要信息以及告诉您从何处获取更多信息?
  15. 合同是否包含关于合同终止的情况的声明?

合同条款里要审核的事项,不管是有那方负责开发审批,都应该先检查一下开发的DA或CDC的详细内容,以便建筑和审批的一直性。 

下面谈谈合同条款和建筑方面有关的技术性的事项的审核
  1. 初步工作的审核

    (i) Contour survey (if required) 地形轮廓测量, Geotechnical report 岩土工程报告
    (ii) Commission and produce architectural plans for construction of dwelling 住宅建筑图纸
    (iii) Sydney Water Diagram 悉尼水务局的管道图
    (iv) Council/ Certifying building approvals 市政府/认证建筑许可 或CDC
    (v) Hydraulics plans (if applicable) 供水和排水图
    (vi) Basix and ABSA certificates 建筑可持续发展指数
    (vii) Structural engineering plans 结构工程师的图纸
    (viii) Sydney Water Quick Check (if applicable) 悉尼水务局快速审查
    (ix) Sewer peg out (if applicable)* 下水道的测绘
    (x) Engage Sydney Water coordinator (only if Quick Check is rejected) 和悉尼水局一起工作
    (xi) Landscape concept plans (if applicable) 景观概念计划
    (xii) Dial Before You Dig 挖前先要打电话
    (xiii) Home Building Compensation Fund (HOW) Insurance certificate  or equivalent 住房建设赔偿基金保险证书

  2. Easements 地役权
  3. 合同文件的正确性
  4. Kitchen,Ensuite,Bathroom,Powder Room,Laundry 和
    Door & Accessories 的设备和fixure
  5. 升级或/和更改而引起的材料和价格的改变等等.
  6. Framing 木架规格审核包括:木头的大小,Studs 间距,Roof Trusses 屋梁的间距和尺寸,风速,屋身的高度,Floor Joists 地板尺寸和间距和地板材料的厚度。
  7. Roofing 屋顶的覆盖材料和pitch
  8. Concreting  Pier, slab 和车库, 阳台
  9. 。。。。有很多
  10. 这里就不全部解释了

上面6, 7 和8 是关键的几个审核项目,很容易出错。合同的审核是建房成功的一半,一个好的合同是你在法律上的保障,一个好的合同可以避免设计和施工中的误解,不理解和错误。

有的建筑错误是在合同里可以发现的。我们是Building surveyor 在合同审核和测certification work 认证工作方面有很厚的经验,我们检查过成千的建房子。我们知道什么样的合同条款是最合适的。

 

New construction 新建木框结构


阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台的改建问题

阳台,甲板,露台,棚架,露台和后阳台 ( 一下简称阳台)检查的案例

我最近检查了一座50年的老房子,它的建筑结构是:砖墩,木地板,双砖中空墙,木框架的屋顶,瓦片覆盖。

我的客户一边看着报告一边问我阳台改造的事,她对我说:“阳台后面的 fly screen,我想用玻璃窗将它封闭起来,可以吗?

有的客户什么都不问,就自己改装起来,有时邻居过来坐坐聊天就知道你在干什么,过不久council 就来函要你拆掉。 结果很痛心,经济损失也很大。

这真的是一个非常好的问题。 要封闭后阳台,您需要开发许可(DA)。 因为改变房屋的使用,即把一个阳台变成一个可居住的房间,是需要DA的。 很明显,老房主他们一直就这样使用到现在。

为什么需要DA? 这个话题超出了一般建筑房屋检查的范围,但为了客户的利益,我向客户解释了以下的法规:

让我们看一下SEPP中的一些法规 – 国家环境规划政策(免审批和合法的开发法规)2008,第6分部,第2.12条款 

State Environmental Planning Policy (Exempt and Complying Development Codes) 2008】,这是一个免审批的的阳台建造的一个标准:

阳台建造的标准是:
1.阳台面积不得超过25平方米
2.阳台的地面面积( floor area )不得超过:
    • 土地面积  >300 平方的, – 阳台的面积 必须 < 15% ground floor (建筑物地面的面积), 或者
    • 土地面积  < 300平方米或更少的 – 阳台的面积 必须 < 25平方米,并且
  • 阳台的围墙,不能高于1.4米。

等等还有更多。 我就不一一解释。


在上面的图片中,如果您企图用玻璃材料将其封闭,那么您违反了法规,您实际上您在企图将阳台改为可居住的房间。

所以当你试图将阳台变成房间时,你需要一个DA。 您必须将阳台的围墙控制在矮于1.4米。

非常感谢您对此主题的关注,买房的朋友我喜欢您们提出房屋的开发,建筑申请,加建,装修和扩建有关的法律法规问题以后如果有兴趣我来谈谈阳台的防水时容易出现的问题。也欢迎您在我们的网站上查看更多关于我们检查的案例。

Appointing your PCA, 委任你的 PCA

前面我们谈了DA 的审批过程,今天我来谈谈你的 PCA 的委任。

  1. 什么是PCAPCA 是 Principal Certifying Authority 即首席认证机构。 他是由建筑专业人员委员会(简称BPB认可的地方政府(Local Council或私人或公司,他们在施工期间检查建筑和细分( SUBDIVISION)工作情况。 您将在整个施工过程中您的PCA打交道
  2. 那么什么时候需要PCA哪? 当建筑项目或细分工作需要建筑证书 ( Construction Certificate, CC)  或 合格开发证书 (Complying Development Certificate) 的
    时候,你就需要PCA。 PCA 必须在开始建筑物或细分工作开始之前委任,以便施工过程中所有该检查的项目都在下一个工程开始之前完成。
  3. 如何选择PCA? 选择一个认证机构 PCA 的方式与选择建筑师,制图人或承包商的方式相同,要主要注意以下几点:
    •可以 在BPB 专业人员委员会网站上查一下看看他是不是在认证的名单里( List of Accredited Certifiers)
    •征求一下他人的建议
    •请他们报价
    •检对一下认证机构 PCA 的推荐信 References.

•在签合同前务必搞清合同的内容,服务的级别和项目。您必须至少在建筑或细分工作开始前两天之前,告知 Council 你的 PCA 的任命。申请建筑证书(CC)或合格开发证书(CDC)与指定PCA不同。 但是,您可以选择你的 CC 或 CDC 的审批者作为PCA。

思考题:

  1. 让承包商来挑PCA 有什么不好?
  2. PCA 的亲戚或者他自己参与了设计或者建筑工程的一部分,好还是不好?

PCA 委任非常重要,搞的不好会连OC 都拿不到。详细的 PCA 干些什么我就不在这里多多细讲了。谢谢大家阅读。

加一下微信   johngeaus  可以理解更多我们房屋检查的案例。

房屋项目开发申请 (DA) – 流程图 解释

 

有朋友为DA的个事情发愁,不知道是怎么去搞,有朋友问我,Council 要我开发的房子的排水从后面的 Easement 去,这DA 怎么申请啊。 大家知道,大多数发展项目都需要一个开发申请的程序(DA)。

1979年环境规划和评估法将这些要 DA 审批的开发项目分为:
•使用土地
•划分土地
•搭造建筑物
•开展工作
•修剪或清除树木
•拆除
•由环境规划控制的任何其他事项。

我画了一个DA审批的流程图来解释一下审批的简单过程,希望能够为大家引个路,谢谢关注啦,请看图。

  1. 准备工作:申请人先在当地政府(Local Council)的网站上了解一下当地政府的计划
    控制情况并看一下要提交文件的清单

    1. 可以在网上找到一个要提交文件的清单
    2. 看一看你的项目是不是在当地政府的限制之下:比如要看看你的项目是不是在遗产保护区,在的话就会受到很多的开发限制,等等。
    3. 了解一下你的Zoning分区情况,看看你的房子能造多高所谓的建筑信封(building envelope), 要前后空出多少,能造什么样的房子如:commercial, duplex 等等。
  2. 和当地政府沟通:申请人和当地政府的值班规划师沟通并搞清楚房屋开发的具体要求; 和值班规划师沟通可以了解一些有关的规划控制和小型项目的审批办法,如标牌,住宅改建,扩建,和人行道等。
  3. 有必要可先和当地政府的规划人员先开一个会:这个步骤适合于大型或更复杂的开发项目(如住宅单层建筑和多层次开发项目)或涉及遗产保护项目的重要开发项目的规划等等。
  4. 申请人提交项目发展申请书(DA):所在的 Council 不同,该提交的文件也不一样。一定要按照清单的要求(checklist) 来提交项目发展申请。
  5. 如有需要,当地政府会通知申请人并推荐当地政府内部的专业人员和其他外部咨询机构:房屋开发审批需要有很多方面的专业人员,而这些人员有可能都需要去外面请,如:建筑师,建筑师用处可大了,他可以帮你全面的分析和设计整个项目,BASIX (节能,水,电等的出证)的专家,  土工工程师 (GEOTEC ENGINEER), 遗产工程师(HERITAGE ENGINEER)和 暴雨排水工程师(Storm water Drainage Engineer) 等等, 如果你自己搞不定可以请人帮忙。
  6. 当地政府会收到政府内部的专业人员和其他外部咨询机构的意见
  7. 当地政府按照规划控制条例和立法的要求对项目进行评估
  8. 有什么担忧吗?是否需要任何进一步的信息?

9. 规划师作出他对项目的建议,即批准或拒绝。

10.规划师联系申请人和写信要求进一步信息

11.当地政府发布决定通知书

12.在开始房子建造前,必须要有建筑证书 【A Construction Certificate (CC)】:搞不清,有了DA,还要这个干什么?对了,这个建筑证书是关于建筑的规格根据BCA的一个许可证书,它保证以后的建筑工程和DA 一致。承包人员 Builder 的工作是根据建筑图和建筑规格来操作的。通过程序图,我希望大家已经基本明白了建筑项目的开发审批的简单程序,我们以后也会陆续的讲一些房屋项目建造的其他几个程序如:PCA  的命名,建房中的几个关键性的检查,最后检查 final 和 OC,即居住证。

谢谢大家关注,想了解更多我们房屋检查的和建筑开发的案例,请加我一下: