新房检查案例分享 – Waterproofing for external wet area – step down

Waterproofing for external wet area – step down  外部潮湿区域防水 – 外阶下台

新房检查内容很多,我们的检查是根据澳大利亚建筑规范(BCA), 新州建筑开发规定 (NSW Building Development Regulation) 和消费者协会的标准和
公差的指南。

澳大利亚建筑规范(BCA),包含建筑物和其他结构的设计和建造的技术规定。非常重要。

我们下面分享新房验收时的一个案例。

  1. 如下图:阳台没有根据AS 4654.2 做下台 50 mm 左右的 stepdown,导致车库左墙漏水,油漆气泡 (见如下二照片)

阳台漏水

根据国家标准 2.8.3 – AS 4654.2-2012 规定,根据不同地区和房屋结构暴露在风中程度, 房屋的地形和房子周围的障碍物而定,我们取一个较大的值 50 mm 好说明问题;

有了这个stepdown 雨水就不会返灌,就不会导致墙的漏水。

 

2. 这家防水也是没有做完善 – 如下图: 阳台的 waterproof 也就是下面的防水膜 membrane 也没有做好,造成车库的砖墙是湿的,看看地上还有水潭。

阳台漏水到车库
moisture reading high

本来这个房子不应该有OC不知道现在有没有。唯一的解决办法是由防水专家或建筑师用 BCA 里的 performance solution 设计出一个方案来解决。

好在房子是off plan 的买卖,我给客户整理出了有针对的修理价格单。这个价格单非常贵!有人会问这有什么用,房子已经这样了啊?讨价还价呗 !

 

谢谢阅读。请加我们的微信 johngeaus 。我们经常有有趣的房屋检测案例供大家分享。

 

 

Threshold and steps -门槛和台阶。

Threshold and steps -门槛和台阶。

案例一:25 年的房子洗衣房的门外没有台阶, 25 年前,BCA 也规定要台阶的:

案例二:最近我们查了一个房子。合同里没有包括 landscaping 地坪和 fencing 篱笆。后来房东让合同工做地坪,发现天井patio 的地面太高要

有台阶才行。结果自己花钱搭了台阶。

这个阶梯自己花钱有点冤枉了?我说没有。问题的关键是 Builder 没有做地坪和篱笆,土挖掉以后才感觉到这一点。朋友们看看应该谁付钱?

看看澳大利亚BCA是怎么说的:

3.9.1.6 Thresholds
Where the threshold of a doorway is more than 230 mm above the adjoining surface it must incorporate steps having riser (R) and going (G) dimensions in accordance with 3.9.1.2.

如果门口的门槛高于相邻表面230毫米以上,则必须搭建符合 BCA 条款 3.9.1.2  尺寸的台阶,其中 riser(R)是台阶的上升和 going 是台阶的行程(G)的台阶。

BCA 里的 safe movement 说还要一个 landing 710 宽,这个木 patio 已经符合规定。

 

 

所以新房检查要考虑和检查的项目很多,没有有经验的验房师是不能成交的。成交也会吃亏。买方一定要抓住最后机会

把房子检查好,该修的修了,该赔的赔了。最后一笔钱付了,你就很难达到目的了。以后我也会谈谈新房的法庭案件。请关注。

 

 

新房完工验收的一些常见缺陷之三:地面不平或开裂,外墙的结构裂缝和房屋密封

新房完工验收的一些常见缺陷之三:地面不平或开裂,外墙的结构裂缝和房屋密封

地面不平或开裂

地面不平或开裂在完工验收时也是经常发现的建筑缺陷,多数都是由于没有检查地基所造成。地基如果不偷工减料,一般情况下,水泥表面是不会出现1mm以上的裂缝,除非结构工程师设计有缺陷。完工验收时如果有裂缝或者地面不平我们会参照行业标准手册,通过裂缝的位置,数量,方向,宽度,以及水平的差距去判断这地基问题是否超过行业允许的误差范围。

外墙的结构裂缝

水平尺和镭射判断墙面偏斜程度,游标卡尺检测裂缝的宽度,观察裂缝的位置,方向,数量等判断其是否超过行业标准的允许范.

关于裂缝的问题请看看我们的专题讨论:

关于建筑构件【材料】的裂逢的讨论

房屋的密封性能

房屋的密封性能有墙的隔热,门和窗的密封及屋顶的隔热,这些都是我们的检查范围。

如果屋主在外墙(lock up)阶段没有做阶段验收,那么这一项工作将很难检查和修复,尤其是墙体内的隔热棉。我们必须通过thermal image camera探测是否存在缺失,如果有缺失只有通过拆墙弥补,又将是一项很大的工程。

黄色的是没有隔热棉的ceiling,紫色的是又隔热棉的

外墙防水防火遗漏

建在火灾区域里的房屋,一般Building Surveyor在出居住证的时候会检查防火措施,但是我们也仍然见过有遗漏的现象。比如房屋:

  • weep hole ember guard missing
  • gap sealer missing
  • grout hole missing
  • smoker detector missing,照样拿到了居住证

至于防水,很多屋主没有引起足够的重视,澳洲的木结构房屋最怕三样东西:水,火,白蚁。我们曾经有过一个较新二手房的验房案例: 整个房子90%的问题都是由于水造成的,湿度过高造成的木架腐烂,漏雨造成的屋顶天花板下陷,脱漆,浴室湿度过大产生的霉菌,石膏板变软导致瓷砖脱落, 排水不畅导致的地基下陷,引起的外墙结构裂缝,承重墙偏斜,屋顶结构下陷。 一系列的问题都是由于水造成。所以水也可以慢慢的毁掉一座房子。湿度过大的房子,产生的霉菌也同样会让生活在里面的居民增加呼吸道疾病的概率。

The End

房屋检测几大常见问题到目前为止已经谈完了。朋友们如果对我们的其他房屋专题有兴趣可以加我的微信,我会时常有这方面的专题发给群友。

窗子密封有问题
红外检测 Flirt

 

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

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管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

这个防水层DPC只铺了2/3,造成墙体湿度很高
我们用湿度仪测量墙体的湿度
我们用红外仪测内部墙体的湿度

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

浴室里的管道堵塞

 

下一期我们谈谈裂缝,房屋防火和 房屋科学 building Science。

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

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二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

请看下周的主题:新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道和房屋的防水

Strata Title 房屋测量

Strata Title 房屋测量

有朋友很高兴的买了Sydney 海边的高楼的一个单元,当然高兴了,这是一个很好的投资。

但是在一次看房的时候发现,这里边的面积很小,要比他们期待的要小。奇怪?这是为什么哪?

我被请去测量面积。内部的面积量好了,Planter 的面积量好了。加起来就基本是销售物业时所报的面积。 客户感觉有点吃亏。

所有 Offplan 也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

下面请看看 NSW 有关Strata Tile 的房屋测量的有关规定。

 

Strata Title在澳大利亚的每个辖区都有所不同。物主实际拥有的区域是根据相关的 Strata Title legislation 来定义的。
任何用作估算测量的方法应与用于销售或租赁的方法一致。

以下是新南威尔士州 Strata Title Property的测量方法:

  1. 墙:面
  2. 地板:上表面
  3. 天花板:下表面
  4. 阳台如果未被覆盖话,它的边界由Stratum Statement定义。
  5. 楼梯因由Stratum Statement 来定义;
  6. 以下几个部分可以算在LOT 物业面积里:
    1. 庭院,花园区,庭院空间,阳台,露台,
    2. 车位和车库可作为 LOT 的一部分, 但是应该在Stratum Statement 里定义
    3. 内部车位不需要 Stratum Statement。
  7.  从 LOT Space 中排除的结构有:是共同财产 Common Property, 如:顶梁柱,柱子,管道,电线,电缆或管道

 

这里虽然没有说 Planter Box 种植箱, 但是可以理解为庭院空间的一种。 所以开发商就把它算入销售面积里了。

这个Planter Box 的大小大概是销售面积的 6%。所以这房子看上去就小了!

所以 Offplan也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

谢谢分享。

 

 

新房验收-检查的几张照片

请大家看看最近新房验收-检查的一些照片。新房的缺陷实在太多。

砖缝不均匀
缝太大
防雨铅皮没有铺好
地漏里有建筑油漆,甲醛
砖有伤痕,有的没有泥浆
地漏低了5毫米
这部分的墙,比旧房子不如
车门自动掉下来
景观没有做好就要成交

 

 

Is Squeaking floor in New Building defective? 在新房子地板吱吱作响是不是缺陷?

今天我来讲讲有些新房检查中的缺陷。下面几个照片是我在报告里用的,请大家看看。

在新房子地板吱吱作响是不是缺陷? 新洲的消费者协会在标准和公差里说:‘ 地板在人的正常行走时,在交接以后24个月里,持续的发生吱吱响声是房屋建筑的一种缺陷。’

照片1: 地板的吱吱作响,2: 地毯下边是空的,没有粘住 &,  3:在柜子里的地毯没有修齐。这些都是关于地板的缺陷。4:门的贴皮隔开了。

这个问题是比较多,房东是可以和包工头协商进行修理。

产生地板吱吱响声的原因比较多如:框架结构材料的选用和配置,收缩,紧固件的使用和木头的含水量等等有关。 当然还有重要的建筑师傅的手艺有关。

这个地板吱吱响声在老房子的情况可就大大不一样了。要看我们更多的房屋检查案例请加我:

 

谢谢大家阅读。

新房检查案例分享

今天案例是一位客户的新房 settlement (交接新房)的检查。 客户在是否做检查犹豫了N次后,在律师的最终建议:看看有没有电了,煤气接了没有,窗帘,门,窗试一试等等, 最终还是决定做这个检查。如下是检查中的一些惊奇的发现, 读完后希望对即将交接新房的客户有所帮助;

Gasket 没有切断。车库墙不直,要重新安装Gyprock。

下面这个比较严重,就是墙的防潮层(塑料隔离布)的宽度不够,导致防水层几乎没有用。Weep hole 透气孔的紧下方是防水层的位置。

这个墙的湿度从墙的地下一直上升到一米高处,造成 墙的 rising damp, 好的一百年老的房子都不会有这个缺陷。请看。

看看防水层的宽度:

大概短了12-13 毫米,湿度就通过它爬上去的。

这个缺陷是可以修补,但是成本会不得了。整个房子的墙都要切开。

这个案例仅供大家参考,虽然是新房但需要专业人员帮您把关。