Flammable cladding 易燃覆层

什么是覆层?


房屋检查又有一个新的挑战:那就是建筑物的覆层。
覆层是一种材料在另一种材料上的应用,以提供表皮或层。 在建筑中,使用覆层可提供一定程度的隔热和耐候性,并改善建筑物的外观。

覆层可以使用多种材料制成,包括木材,金属,砖,乙烯基以及复合材料,包括铝,木材,水泥和再生聚苯乙烯的混合物,小麦/稻草纤维。

覆层可能因它的设计或材料成为火灾风险 。

什么是可燃覆层?

什么是可燃覆层?
某些类型的覆层着火后,会迅速燃烧。 金属复合板和隔热覆层系统的问题主要涉及多层建筑物,因为潜在的火灾可能会通过建筑物的外部区域迅速蔓延。 这些产品容易点燃并在相对较低的温度下熔化。
重要的要注意的是,建筑物上存在外部可燃包层并不一定意味着有火灾隐患。 这取决于在何处使用覆层以及建筑物的整体消防安全措施。

金属复合板


金属复合板(MCP)是建筑物外部区域的砌面系统的一部分,可以是多种颜色,也可以是灰色或无色。
MCP可以具有不同的形状,并且可以多种方式使用,例如覆盖一部分墙壁或覆盖整个墙壁,或者用作门窗周围,阳台,遮阳篷和墙上标牌的装饰性特征。
MCP产品是夹心型面板,通常厚度在2-5mm之间,由两个金属外层和一个芯材组成。 MCP包含具有铜和锌外层的产品,但最常见的是使用铝作为外层的产品。这些被称为铝复合板(ACP)。
板芯由多种材料制成,包括聚乙烯(PE),其可燃性和蔓延能力可能会有很大程度不同。
在过去的10年中,MCP的使用变得越来越普遍,但是ACP自1980年代后期以来一直被用作建筑产品,因此它可能会出现在较老的建筑物中。某些类型的ACP的常见行业名称包括ACP PE和ACP FR。一下在 apartment可以看到。


隔热覆层系统 – 在house用的较多


隔热覆层层系统是由大块泡沫保温材料组成的外墙系统,其固定在结构框架上,然后进行密封,打底和上漆。
这些系统重量轻且具有良好的隔热性能,因为它们使用厚的隔热泡沫层,例如聚苯乙烯,聚氨酯和聚异氰脲酸酯。
该系统可能很难从视觉上识别,因为它们看起来像是砖块或混凝土。 但是,敲击这些系统的表面通常会产生不同的声音,例如空心的撞击声,这与敲击砖块或混凝土的声音不同。以下是在 House 墙上经常可以看见的。

rendered 90 mm insulated panel
rendered 90 mm insulated panel wall cladding

如何识别覆层?

房屋检查又有一个新的挑战:那就是建筑物的覆层。

覆层有多种颜色,也可以是灰色和无色。 它可以以不同的方式使用,例如在门窗周围,阳台上,覆盖整个墙壁或部分墙壁。 这些图像表示了覆层的一些使用,但并不作为完整的指南。 请一个有 qualified 和 registered with Building Professional Board – 合格的,NSW 建筑专业委员会登记的房屋检查人员做个专业检查是非常重要的。

以下请看看几个覆层的使用案例

ExcelPlas 还对建筑立面执行正面材料进行识别(PMI)和可燃性等级(CR),例如:

– Aluminium Composite Materials (ACM),

– Aluminium Composite Panels (ACP),

– Expanded Polystyrene Panels (EPS),

– Polyisocyanuarate Foam Panels (PIC),

Other Nine Banned cladding systems:

  • CM40029 Ozone Panel Building Systems
  • CM40066 Alpolic A2
  • CM40067 Alpolic FR
  • CM40076 Ultrabond FR
  • CM40079 Vitrabond FR
  • CM40082 Dulux Exsulite TM Kooltherm Façade System
  • CM40093 Larson FR
  • CM40138 Dulux Exsulite TM Thermal Façade non-cavity system
  • CM40162 Cladex FR

您的建筑覆盖安全吗?


在合格的建筑专业委员会登记的房屋检查人员检查后,他会建议做如下几个工作:
 
第1阶段–现场检查和样品提取:
有关机构可以从墙上的不同位置采集了一系列的覆层样本 检查外墙的类型。

阶段2 – 样本NATA测试通过以下方法检查每种样品核心材料的化学特性:
•芯板两侧的金属分析
•核心成分的X射线元素识别分析
•聚合物芯化学组成的红外光谱

谢谢阅读

Registered building Inspector BPB 3327

新公寓验房和楼花验房 FAQ

,最近公寓漏水特多,有的房子根本不合格。房子是你的财产和投资,交割前一定要检查。

新公寓验房和楼花验房 FAQ

为什么要专业验新房?

1. 审核施工合同,可以避免合同的不理解而对以后的施工不利

2.避免低质量做工不符合澳洲建筑法要求
3. 避免错失最后一次建筑商免费修复的机会
4. 避免重大结构缺陷和安全隐患
5. 避免巨额自费修复缺陷
6. 避免新房寿命缩短
7. 避免交房后由于建造质量问题带来的纠纷和烦恼

房子是您一生最大的开销或投资,而建新房买新房经常会因为施工中的偷工减料和疏忽,导致新房有
很多隐藏的大缺陷。公寓验房,楼花验房,让您买新房买的放心,物有所值,避免入住后不断的修理和纠纷。

新公寓验房,楼花验房内容都包括什么?

专业新公寓验房,楼花验房包括几百项多项专业和仔细的结构和功能性检查, 比如:

阳台
阳台的结构和排水,阳台的瓷砖,skirting, 管道,煤气和空调

门和窗户

门和窗户安装,门和窗户密封性和防水,门的间隙,门的变形和门和窗户的操作

外墙
批荡(Render) 的 workmanship 是否达到工艺标准, 毛细效应检测 Rising damp, 检查有无明显裂缝, 检查墙面垂直度, 检查 construction joint(Albeflex, caulking), 检查防水密封程度, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查承
重墙偏斜度.

内墙和天花板
检查内墙和天花板的平整度和裂 缝, 油漆做工质量达到标准, 检查内墙湿度, 检查内墙垂直度, 检查内墙裂缝,通过裂缝的位 大小, 数量判断是否是结构问题检查重墙偏斜度.

其他

检查所有外露的管道配件是否有裂纹或泄漏,
用测试仪测试所有的电源插头,
检查门窗 jamb properly fixed,
检查门窗 jamb 有没有 water damage
湿度仪测量柜体湿度
热探测仪测试管道泄漏
检查防水

基本功能性

水电煤是否接通, 电器,暖气,冷气,热水是否正常工作
测试水压, 观察排水
检查灯开关和电源是否工作 门窗是否正常闭合及密封性,锁是否
工作
柜体状况是否良好,门和抽屉操是否正常; 内外墙,玻璃是否破裂
马桶排污是否通畅,是否漏水; 有无烟雾报警器; 楼梯阳台栏杆有
无松动
车库,停车位是否工作正常,遥控是否正常工作

管道
检查标准:National Construction Code 2016 Volume 3 Plumbing Code of Australia, and the Plumbing and Drainage Act 2011. Water hammer 水锤声, 供水设施, 浴缸,水池,水槽排水。

我们怎么验房?

房屋检查是目视的,并使用一系列检测仪器和工具,如湿度仪, 热成像相机,镭射仪,水平尺, 观察仪和发声装置等。检查参照 Building Code Australia, AustralianStandards like: AS1684,AS3600,AS3700, 等等 and NSW  Fair Trading Tolerance 2018 所有的相关条例来识别建筑缺陷,记录缺陷,测量并拍照。然后,我们将发现写进非常详细的报告中。报告包括:所有发现的安全隐患,大小缺陷,验房照片,修复缺陷的建议。

我们的检查仪器和设备和几个实拍的照片

我们的设备是世界一流的, 有Irish(美国) 的湿度仪,美国的Flir 红外线,有土澳的白蚁雷达 – No。 1 的,有德国的水平和测距仪。。。。

验房流程?

1. 聘请我们作为您的独立验房师做房屋检查
2. 我们会代表您和建筑商预约时间
3. 验房结束后,当晚您会收到正式的英文报告 + 中文解释。
4. 报告会 email 给您的建筑商,让其整改
5. 验房后,建筑商会按我们的报告进行整改,并通知屋主交接时间。
6. 交接前,建议屋主请我们做交接前复查 (半价),确保所有缺陷修理完毕。

房师会跟进及监督建筑商把发现的缺陷修好吗?

每次验房,我们的具体职责包括:代表您进行 验房,出报告及中文口头解释,解答您对验房报告内容的任何疑问.
建筑商发验房报告,由您发给建筑商. 您可以和建筑商商量对报告里发现的缺陷提出您的看法和要求。建筑商在收到验房报告后,会按照报告修理缺陷,跟进和监督建筑商修理是屋主自己的责任,作为验房师,我们没有法律权利代表屋主向建筑商提出要求。
我们可以给与屋主建议,以及帮助需要英语沟通的顾客转达信息。
如果您想把整个建房过程托管,让第三方专业人士代表您全权和建筑商沟通,监督进度和质量,打赢纠纷等,请(在签建房合同前)询问我们的建房监理服务。

如果建筑商有保修还用验房吗?

大多数建筑商提供 6 年的结构保修,甚至更久 ,但是相当多的质量缺陷并不是结构性缺陷。对于非结构性缺陷, 建筑商一般只有 3 个月的defects warranty 甚至更短。如果在交房之前不把所有缺陷修好,交接后, 建筑商可能会拒绝修复或者敷衍修复。
即便出了结构性问题在 6年保修内,建筑商找一些足够专业的理由推脱,拒绝修复也是很常见的。

Builder 说他们有 Building surveyor 我还需要请第三方验房师?

是一个典型的概念混淆,就连很多读建筑的行业人士都不太分清, Building Surveyor 是政府的安全规范检查师,并不是验房
师,完全不同的工种,工作内容也完全不同。Building surveyor 参照 BCA 检查建筑规范,限高,退线,防火,法律法规等安全和规范检查。

验房师的工作是参照 AS1684,AS2870,AS3600, AS3700,AS3740, AS3660, Standards and tolerance 检查钢筋的尺寸,标号,连接,结扎方法,木架,钢梁,外墙,防水等有没有按照澳洲建筑标准检查施工有无建筑质量缺陷等。除此以外有些区政府还会有compliance certifier 检查规划和市容市貌的一致性,一栋房子的建造过程会有好几个建筑检查员过来检查,每个人检查的内容和重点都不同,简单的说,Building surveyor 检查安全,验房师检查质量,区政府检查市容市貌一致性,有一些项目还会涉及到工程师检查防火,通风,管道等。

谢谢大家阅读,您可以加我微信免费阅读有趣的房屋检查案例:

johngeaus

谢谢!


建筑缺陷报告和房屋的保修

建筑缺陷报告和房屋的保修

我们悉尼公司为个人投资者和专业公司做商业和住宅建筑等一系列的建筑(房屋)缺陷验房报告。建筑商和开发商往往有法律的负责纠正这些建筑工作的缺陷。 当建筑商拒绝承认他们的责任或停止交易(譬如宣布倒闭)时,有缺陷的建筑工程的整改往往是艰难的。

我们公司是的,我们独立于建筑商和开发商,包括承包商,建筑师,规划师,保险公司和政府机构。 这就确保我们的检查工作和报告是公平公正的,并避免任何利益冲突。

我们的报告描述缺陷和缺陷可能发生的原因,报告包括缺陷的分类,并列出各个违反住宅建筑法(BCA)以及澳大利亚标准和规范。 业主可以使用此报告向保修保险公司或新洲消费者协会提出索赔。还能索赔吗?是的!澳洲政府对消费者的的权利进行保护。 根据建筑法规定,业主可以对违反保修规定的提出诉讼,其程序简单的说有:
(a)诉讼必须在保修期限结束前开始,
(b)对于导致住宅建筑工程出现重大缺陷保修期为6年或任何其他情况下为2年的违约,也即 Major defects 6年 和 minor defects 2 年。

这里为了让大家进一步了解上面提到的专业名词,请参考下面注解;

major defects (重大缺陷):

(a)建筑物主要部件的缺陷,可归因于设计缺陷,工艺缺陷,材料缺陷或未能符合国家建筑规范(或其任何组合)的结构性能要求, 这会导致或可能导致:
(i)无法按其预定目的居住或使用建筑物(或建筑物的一部分),或;
(ii)建筑物或建筑物的任何部分毁坏,或;
(iii)建筑物或建筑物任何部分有倒塌的威胁,或;

(b)违反2017年建筑产品(安全)法令使用建筑产品。

建筑物主要部件:

(a)建筑物的内部或外部承重部件,对建筑物或其任何部分(包括但不限于地基及基础,地板,墙壁,屋顶,柱子及横梁)的稳定性至关重要, 或;
(b)消防安全系统,或;
(c)防水,或;
(d)规例订明的任何其他元素,作为建筑物的主要元素。

除了重大缺陷 以外就都是minor defects,以上说的都是法定的房屋保修范围。在这个时间里,消费者是有权力得到赔偿。顺便要提一下的是 , Minor Defects,即两年保修的那个,如果没有在这个时间内提出索赔的话,Fair Trading 就把开放商交的Bond 金退还了。

除了法定保修以外,您还会合同里看到的90天责任维修条款,有的给还会您14 年结构保修等等,有的甚至更长。

但是不管怎么样,业主应该在这两个法定的保修期内,分别请有资格的房屋检查公司做检查报告以保证您房产的安全和安心。我们也给物业管理大楼(Strata title) 的业主和开发商做房屋缺陷报告,一般在法定保修期即2年和六年前进行,这类检查计划在NSW Fair Trading 有明确规定 请看:

Strata building bond and inspections scheme

本公司的检查员有Building Surveying 的资格,工程师的背景,还有成千个房屋检查的丰富经验,我们可以做你的 专业的专家证人报告 expert witness report。一旦有必要, 我们会为您在Tribunal 和高级法庭出庭作证。

谢谢您的阅读,欢迎您关注我们的房屋检查案例。

有重大缺陷的大楼

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一 (之二)

不久以前我们谈了新房完工的一些常见缺陷 – 合同图纸不一致。请参考上期贴子链接如下:

通常我们查出问题后买家会惊奇地问:造房子还会有这种情况?这不是看玩笑吗?
是的,房屋建筑的每一步骤和其他工作一样都是会犯错误的,一不小心就会出问题。最近做的一个新房验收,我的客户和监工一直有纠纷,监工控制不了有些工程质量。请看下面的两个照片。这个问题也是 PCA 在浇水泥前一个检查时应该查到的,结果 PCA 根本没有查或者没有看到:
从以上的图纸和造好的 Outdoor Leisure 对比可以看出两个问题:
  1. 后面阳台 Outdoor Leisure 的水泥地尺寸小了,浇水泥时候,小了一点,然后用砖了把它打起来补丁一下,这样柱子 (Pier)就可以放了,但是由于砖下面没有地基,所以土壤 settle 以后会导致下沉造成一部分的柱子没有支撑,是一个严重的隐患!;
  2. 台阶应该做在红笔画的位置,他们把它放到了最后面 x (见图二),很小一个,去后院还要到柱子那里去绕一圈,很不方便
这个建筑公司在业界一向口碑还不错,但是客户碰到了不负责的监工造成房屋质量控制不了。同时 PCA 也轻易的把它放弃了或没有查到,我相信他们根本就没有认真的查看图纸,这里应该给它打一个大问号  请问,我们买房子或造房子能够经得起几个这样的问号??
完工检查是房屋覆盖后的最终检查。建筑物内在的有些结构和材料是我们完工检查无法看见的,如 Framing 木框架结构等等。客户可以要第三方的 “Framing 安定wall before gyprock is covered” 的检查。
房屋检查要看图纸,要对照 BCA (Building Code Australia )的相关条款, 政府的法规和消费者协会的规定。 所以在这里也友情提醒买家,为保护自己本身利益,请您一定要请有经验的房屋检查人员 – 验房师去验房才行。
我们公司的验房师具有
澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历
我们公司可以帮你完成价值百万的新房完工检查,以保证买家的利益。完工检查 (Pre-settlement Inspection)是最后一次的检查,也是最后一个机会的检查。过了这个检查,想要赔偿或修补就难了。
当然如果在保修期和建筑商有争议,我们也可以帮你上法庭做 Expert witness 并出相关的报告。
顺便也举例看看,建筑过程中连公共的步行路也给破坏了。
水泥马路损坏了,建筑商没有说要修,就这样罢了。作为买家,为了公共利益,如碰到马路损坏,马路的下水管道破坏或污染等,你可以向当地council 报告,建筑商要承担全部责任。
提醒一下,council 在房屋开工前有一笔押金,就是为赔偿在造房子的时候对council的财产造成的损坏而押的保证金。

我们的工作是保护消费者的利益

我们公司的验房师具有

澳洲 Adv. Diploma of Building Surveying 文凭,
Bachelor of Engineering 和
Master of Engineering Science 的学历

谢谢阅读。


 

Natural lighting 自然采光

Natural lighting 自然采光

最近做了一个房屋检查。客户买的是楼花从来没有看见过房屋的结构和建筑. 这个可是在 Carlingford 的房产,几百万的地产哦!买楼花不能只看房子的美观,更重要的是房子的实用性。

兴高采烈的客户验收时看到了房子,非常不满意地说,房间的窗户像牢房,。朝北的房子 好好的房子装了 timber screen (屏幕) 通光量挡掉了47%.

请看看 BCA 是怎么说的, BCA 要求,条款F4.2自然光的方法和范围,2016年 版的 BCA 第1卷,:

  1. 最少自然采光面积需要10%的该空间的面积,厨房和生活区一共38平方米, 所以需要3.8平方米的窗口, 2个没有屏幕的窗户有5个平方米,本来可以足足用于自然采光;
  2. 现在 2 个带屏幕 (screen)的窗户,自然采光为2.5平方米,由于屏幕把光挡住了,所以远远不合规; 这也就是客户不满意的原因!设计为了漂亮忘了规范,审批的人也迷信建筑师,Council 没有请第三个 consultant 做过screen的咨询。这个 Screen 不实用。

阳台不合格

说到阳台,多不方便,不能从厨房和居住区过去,好惨。要通过房间才能到阳台。另外没有step down 到门阳台的湿区(楼层地面的高度(FFL)到阳台地面的下来高度),应该有一个高差(50mm 不等),不符合BCA,会从阳台向屋内进水。从 Living 区, 也就是从窗门那边到阳台本来是非常方便设计,可是,为了这个

screen, 没有了这个通道, 不实用。

Kitchen 厨房只有一个sink 洗涤槽。

通常这样价值的房产厨房的设计应该很讲究,客户不太满意,好生气啊。不实用。

还有房间的太小不理想,床不能橫放。不实用。

看见了吧,买楼花房一定要小心,一定要请有经验的验房师帮您搞定了!买房前也可以进行图纸检查。DA 审批检查。

谢谢阅读。我们经常有有趣的房屋检查案例发在微信里,请加我关注。

我的微信号:johngeaus

新房检查案例分享 – Waterproofing for external wet area – step down

Waterproofing for external wet area – step down  外部潮湿区域防水 – 外阶下台

新房检查内容很多,我们的检查是根据澳大利亚建筑规范(BCA), 新州建筑开发规定 (NSW Building Development Regulation) 和消费者协会的标准和
公差的指南。

澳大利亚建筑规范(BCA),包含建筑物和其他结构的设计和建造的技术规定。非常重要。

我们下面分享新房验收时的一个案例。

1. 如下图:阳台没有根据AS 4654.2 做下台 50 mm 左右的 stepdown,导致车库左墙漏水,油漆气泡 (见如下二照片)

阳台漏水

根据国家标准 2.8.3 – AS 4654.2-2012 规定,根据不同地区和房屋结构暴露在风中程度, 房屋的地形和房子周围的障碍物而定,我们取一个较大的值 50 mm 好说明问题;

有了这个stepdown 雨水就不会返灌,就不会导致墙的漏水。

2. 这家防水也是没有做完善 – 如下图: 阳台的 waterproof 也就是下面的防水膜 membrane 也没有做好,造成车库的砖墙是湿的,看看地上还有水潭。

阳台漏水到车库

 

moisture reading high

本来这个房子不应该有OC不知道现在有没有?。唯一的解决办法是由防水专家或建筑师用 BCA 里的 performance solution 设计出一个方案来解决。

好在房子是off plan 的买卖,我给客户整理出了有针对的修理价格单。这个价格单非常贵!有人会问这有什么用,房子已经这样了啊?讨价还价呗 !

 

谢谢阅读。请加我们的微信 johngeaus 。我们经常有有趣的房屋检测案例供大家分享。

 

3. 这家刚刚搬家不久就阳台进水,整个花台进水到屋里。有一个房间已经不能住人了。嗨早认识您就好了,验一下房就没有怎么被动。现在builder都不理了!



Threshold and steps -门槛和台阶。

Threshold and steps -门槛和台阶。

案例一:25 年的房子洗衣房的门外没有台阶, 25 年前,BCA 也规定要台阶的:

案例二:最近我们查了一个房子。合同里没有包括 landscaping 地坪和 fencing 篱笆。后来房东让合同工做地坪,发现天井patio 的地面太高要

有台阶才行。结果自己花钱搭了台阶。

这个阶梯自己花钱有点冤枉了?我说没有。问题的关键是 Builder 没有做地坪和篱笆,土挖掉以后才感觉到这一点。朋友们看看应该谁付钱?

看看澳大利亚BCA是怎么说的:

3.9.1.6 Thresholds
Where the threshold of a doorway is more than 230 mm above the adjoining surface it must incorporate steps having riser (R) and going (G) dimensions in accordance with 3.9.1.2.

如果门口的门槛高于相邻表面230毫米以上,则必须搭建符合 BCA 条款 3.9.1.2  尺寸的台阶,其中 riser(R)是台阶的上升和 going 是台阶的行程(G)的台阶。

BCA 里的 safe movement 说还要一个 landing 710 宽,这个木 patio 已经符合规定。

 

 

所以新房检查要考虑和检查的项目很多,没有有经验的验房师是不能成交的。成交也会吃亏。买方一定要抓住最后机会

把房子检查好,该修的修了,该赔的赔了。最后一笔钱付了,你就很难达到目的了。以后我也会谈谈新房的法庭案件。请关注。

 

 

新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道漏水和房屋的防水

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管道漏水和房屋的防水

管道泄漏是我们在交接验房时经常发现的严重建筑质量问题,没有专业工具,用肉眼无法判断。

通常管道泄漏大部分情况是渗透性泄漏,需要验房师用专业验房工具比如moisture meter, 或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果没有及时被发现,那么房屋很可能在交接后短期内需要大价钱修复漏水造成的内部结构腐烂和内墙。很多屋主抱着建筑商有质保期的心理,觉得有问题建筑商一定会回来修复的,在这里我公正的为建筑商说句话,大部分建筑商会的,但是万一碰到不愿意修的,或者过了保修期才发现的,那屋主就得自己掏钱修复。这笔费用不会少,澳洲最贵的就是工人工资。

房顶漏雨

Tiles 的安装好坏 和 roof sarking安装是检查屋顶的一项重要环节,瓦片安装不好 或者稍有破损意味着风力造成的轻微移动就有可能会漏雨或者进灰。我们在完工验收的时候有一半的情况会发现瓦片破裂或摆放不整齐有空隙所造成漏雨和进灰的情况。

防水不达标

这项工作其实需要在内装修阶段(Fixing Stage)去检查,完工验收时我们虽然可以通过 moisture meter判断墙体内的湿度,但是无法判断防水层的用料是否有破损,防水层具体做了几层,高度和宽度面积是否达标等。唯一能通过moisture meter判断的就是墙体内的湿度。如果完工验收墙体内湿度过高那么防水不达标的概率就很高了。拆除瓷砖,重做防水将会延迟交接,且绝大多数建筑商会找理由推脱,所以不要错过阶段性验收。

这个防水层DPC只铺了2/3,造成墙体湿度很高

我们用湿度仪测量墙体的湿度

我们用红外仪测内部墙体的湿度

管道堵塞

管道堵塞是一项比较难检查的工作,验房时测试的水流量是远远不够检查出来哪里未来会有管道堵塞的问题。我们用的目前世界上最先进的仪器也只能在可视范围内查出内管是否存在堵塞。至于施工过程有可能产生的落石导致的堵塞,需要屋主住进去后生活一段时间才能发现。我们在做建房阶段性检查的时每次都会顺便检查一下管道是否在施工中做好封闭措施,防止房屋交接后堵塞找不出原因。

浴室里的管道堵塞

 

下一期我们谈谈裂缝,房屋防火和 房屋科学 building Science。

新房完工验收的一些常见缺陷之一:合同图纸不一

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二手房验房以前也写了不少,朋友有兴趣可以加一下微信去看。

今天和大家聊聊新房验收或者称新房房屋检查。新房验收是整个建筑过程的最后一关,也是屋主最后一次有权利让建筑商修复所有问题。错过这次验收,屋主住进去后可能会有很多麻烦。一旦屋主付清尾款,房屋交接完后,建筑商理论上还会有三个月的保修期,但是一些建筑商会拖延修复甚至拒绝修复,所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工验收。
很多客户会误认为完工验收就是检查一下有没有破损或功能性缺失。其实不然,完工验收要检查的项目繁多,并且工作需要非常细致,建筑行业的规范和标准都需要一条条的核对,非职业验房师是绝对不可能面面俱到的。
完工验收经常会有一些严重的建筑缺陷需要返工,我们今天就说说其中比较常见问题的第一个也是最要紧的问题即:

造的房子和合同图纸不一致。

验房时,我们经常发现很多图纸和实际不符的情况。比如:

  1. 窗户尺寸不符
  2. 内部格局走向不对
  3. 室内材料配置变了:如本该铺设地板的地方换成了瓷砖
  4. Rangehood 的排气应该在外的,现在排在里边了
  5. Laundry 应该 full length Tile 的现在变成了full Gyprock (apartment 为多)
  6. Update 房屋的升级部分有的忘记改了
  7. 厨房设备和水龙头的的牌子不对等等
  8. 放肥皂合的架子没有装
  9. 房子的尺寸不对,有的把花台的面积也会算进去(apartment 为多)
  10. 房子的高度不够等等。

核对图纸和用料这项工作通常需要屋主自己去做。因为这是在结构和内装修阶段验收应该做的工作。完工验收才核对图纸和材料其实并不是最佳时机,但是很多屋主由于各种原因错过了阶段性验收,这时候亡羊补牢为时未晚,屋主一旦付清尾款再无机会申辩。

请看下周的主题:新房完工验收的一些常见缺陷之二:管道和房屋的防水

Strata Title 房屋测量

Strata Title 房屋测量

有朋友很高兴的买了Sydney 海边的高楼的一个单元,当然高兴了,这是一个很好的投资。

但是在一次看房的时候发现,这里边的面积很小,要比他们期待的要小。奇怪?这是为什么哪?

我被请去测量面积。内部的面积量好了,Planter 的面积量好了。加起来就基本是销售物业时所报的面积。 客户感觉有点吃亏。

所有 Offplan 也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

下面请看看 NSW 有关Strata Tile 的房屋测量的有关规定。

 

Strata Title在澳大利亚的每个辖区都有所不同。物主实际拥有的区域是根据相关的 Strata Title legislation 来定义的。
任何用作估算测量的方法应与用于销售或租赁的方法一致。

以下是新南威尔士州 Strata Title Property的测量方法:

  1. 墙:面
  2. 地板:上表面
  3. 天花板:下表面
  4. 阳台如果未被覆盖话,它的边界由Stratum Statement定义。
  5. 楼梯因由Stratum Statement 来定义;
  6. 以下几个部分可以算在LOT 物业面积里:
    1. 庭院,花园区,庭院空间,阳台,露台,
    2. 车位和车库可作为 LOT 的一部分, 但是应该在Stratum Statement 里定义
    3. 内部车位不需要 Stratum Statement。
  7.  从 LOT Space 中排除的结构有:是共同财产 Common Property, 如:顶梁柱,柱子,管道,电线,电缆或管道

 

这里虽然没有说 Planter Box 种植箱, 但是可以理解为庭院空间的一种。 所以开发商就把它算入销售面积里了。

这个Planter Box 的大小大概是销售面积的 6%。所以这房子看上去就小了!

所以 Offplan也好,楼花也好,购买前一定要请房屋检测专家看一下哦。

谢谢分享。