争议解决和专家证人

争端压力很大，因为它要花好多宝贵的时间和金钱。所以您需要一个快速且合适的解决方案，这样您就可以把精力重新放到自己的工作上来。因此获得公正和专业的建议是您的纠纷成败的关键。

专家证人工作至关重要，它对调解过程中或在某些情况下诉讼提供可以依赖的意见（opinion  that can be relied on）。

我们对施工过程的各个方面提供独立公正的建议，例如施工方法，建筑合同，施工成本，延误和索赔谈判。您可以看一下下面的岩石挖掘的例子。

我们对建筑成本和行业的规范有广泛的了解，意味着我们处于独特的位置，我们的报告清晰有权威性。我们讲汉语，有时候这是非常要紧的。

在担任专家证人的角色时，我们根据《专家证人行为守则》提供所有报告。这样就可以向客户保证我们的公正和专业的优质服务。

我们的专家证人还有以下两个优点：
1.尽量减少争议对您的开发项目的影响
我们的专家团队会通过提供专家报告和证词，在整个纠纷协调即Alternate Dispute Resolution (“ADR”)过程中， 诉讼过程和/或仲裁程序中为客户及其法律团队提供支持，以寻求客观的和可行的解决方案。

2.及时有效地解决争端并纠正缺陷
构造缺陷可能是由于设计过程中的错误，工艺误差，材料缺陷或不遵守规范而导致的。有些缺陷可能会立即出现，而其他缺陷可能需要几天，几周，几个月甚至几年的时间才能显现出来。
我们的专家为整改工作提供全面的缺陷检查和完整的成本分析Scott Schedule。

请看下面的一个实例，事情是这样的：我客户在Lindfield 买了一块土地，和一个builder签了合同并开始造房子。房子开始造的很不精心，屋顶漏水，大玻璃窗漏水。我检查后修复了。这个不说，想不到的难题来了。车库前的水井（watertank）挖下去有岩石，一直到街上的那个排水口，都有岩石。一共大概有 25 meters，builder 要加3万。客户火了，不想出太多。这是骗人吗？没有！

可同里应该有规定，这种费用是要付的。但是付多少可要自己有数才能讲话。我的客户请了我去做专家证人，和他们的 builder 一起做了一个inspection。然后出了个Scott Schedule。连一次争议也没有就settle，协调解决了，我客户省了大概1万。最主要是大家没有板脸，这样使得造房工作能顺利进行。

什么是专家证人？

专家证人是合格的专业人员，不但具有特定领域或行业的专业技术知识而且还有提供书面和口头的意见（opinion) 的技能。该意见可以用作谈判，争议解决过程中或新南威尔士州民事和行政法庭（NCAT）或法院程序中的证据。

请看下面我们的专家的报告是怎么做的。

客户有一个餐馆房子租给了tenant 就是租客。客户不太友好，擅自把厨房迁到原来的storage 储藏室。又加了个冰库。在bar 的墙上钻了六个孔，供应冷饮。客户问我墙上钻了六个孔是不是对墙体有印象？我对墙体进行了检查，发现孔上方的墙体湿度高于孔下的墙体。

我们用物理理论和BCA关于凝聚水的手册观察到了凝聚水对墙体造成的潮湿。潮湿会使双砖墙的中空发霉，有害健康。证明墙体钻孔是对墙体不好，要赔偿的。

当然专家报告中还有好多没有经过council批准的开发项目。这里因为篇幅关系就不一一例举了。

名字解释

什么是 ADR （Alternate Dispute Resolution）？

一种通过具体努力解决两个或多方之间争端的方法。典型的来说，有一个第三者叫调解员（mediator）协调解决争议。
ADR是协商争议解决办法。对于几乎所有争议，ADR应该是各方在诉诸诉讼或仲裁前，首先探讨的解决争端的一种选择。成功的ADR将通常更快，更便宜。诉讼或仲裁，经常会损害客户之间的商业关系。

什么是挡土墙 Retaining wall？

挡土墙是一堵墙，用于将一定量的泥土挡在适当的位置，如挡住露台或开挖建房的边缘的土等。当地面标高发生所需的变化而超过土壤的静止角时，可以设计一个挡土墙这种建筑结构来抵抗泥土侧向压力。

注释：静止角是：颗粒状物料的休止角或临界休止角是相对于不堆积物料的水平面而言可以堆起来而不倒的一个最陡的坡度或倾角。

典型的挡土墙种类 Types of retaining wall: 有三种挡土墙, 它们是：

倾斜或稳定的坝，重力挡土墙 和悬臂挡土墙。下面分别简单介绍一下：

1- Inclined or stabilised banking 倾斜或稳定的坝：这种类型的重力挡土墙。 由砖石建筑的建筑。

这是一种重力挡土墙。 通常由砖石材料制成，例如：砖，石，混凝土砌块。 也可以是由联锁单元构件如预制混凝土或硬木。 

2- Gravity retaining wall 重力挡土墙 : 这是家用建筑中最常见的挡土墙类型。他们依靠自重来抵抗施加在他们身上的推翻力。

重力挡土墙几乎可以用任何砖石结构或浇筑的混凝土建造。在大多数情况下，重力型墙通常能很好地粘结在一起，并铺设在砂浆层上，但是可以使用干法铺设技术来构造它们，尤其是在使用天然石材的情况下。

使用砖的砂浆墙，混凝土砌块墙和用天然石材建成的墙，通常在高度上被限制为底部宽度的三倍。 如果墙的截面是锥形的或楔形的，则在墙的高度的任何位置都应保持 3/1的比例。

3- Cantilever retaining wall 悬臂式挡土墙

悬臂式挡土墙利用了额外的强度，这种强度可以使用钢筋混凝土（浇注到位或作为预制构件购买）或通过加固专门在工厂制造的混凝土砌块来获得。 底部与高度的比率可以保持在3：1范围内，但是底部上方的壁厚大大减小。

每个悬臂式挡土墙需要由工程师设计，因为这种挡土墙通常比倾斜或稳定的坝和悬臂式挡土墙更用在关键的位置上，因此通常需要熟练的建筑工人进行施工。

4- Reinforced concrete block retaining wall 钢筋混凝土挡土墙

钢筋混凝土挡土墙是由一种特殊的大型中空的砌砖筑成。 将混凝土倒入砌砖腔中并振动以去除气孔，并确保钢筋和混凝土之间的良好接触。

How does a retaining wall fail? 挡墙翻墙的主要原因？

挡墙翻墙的主要原因有两个。
1.作用在墙壁上的压力过大，以至于墙壁被推翻，即翻墙是由倾覆而倒塌。
2.作用在墙壁上的压力分布不均或受到限制，墙壁的一部分因剪切而破裂。 这在未加固的墙壁中很常见，并且有许多墙壁水平向前移动但尚未翻转。

Diagrams of common systems used to reduce water presssure behind retaining walls 减少挡土墙后水压的常用系统图

Example of failure of a fencing

这个案例告诉我们，挡土墙必须认真设计，有了一个结实的挡土墙才可以搭建围栏。这个围栏会影响公共安全。

这个案例最后起诉法庭，我们作为专家证人我客户做了专家证人的报告和scotts schedule。

Thanks for reading. 谢谢您的阅读。下次再见

游泳池（围栏）安全检查

游泳池的检查是根据新南威尔士州有关法规进行的。

1992年《游泳池法》及其法规与澳大利亚的1926年标准（AS1926）共同制定了“后院”游泳池的安全标准。这些文档已更新了许多次，因此，在不同的时间有相应不同的法规。

两个主要的法规可以在这里找到：

• Swimming Pools Act 1992  – 1992年游泳池法
• Swimming Pools Regulation 2018  – 2018年游泳池规定

游泳的定义

我们都知道游泳池是什么，但是《游泳池法》将游泳池描述为一个水坑，结构或一个水的容器，它：

1. 能够放水超过300毫米的深度
2. 由设计，制造或改装而成，单独或主要用于游泳，涉水，戏水或其他一些人在水上生活或活动。

该法案将水疗池归类为游泳池。水疗中心的定义包括具有水疗池，浮选槽，浴缸等性质的任何水坑，结构或水的容器，但不包括水疗浴缸。

游泳池和游泳池的安全

五岁以下的儿童是最有溺水危险的年龄组，而游泳池是造成溺水死亡的很大原因。在过去的10年中，澳大利亚每年平均有30名5岁以下的儿童溺水。据统计在新南威尔士州，在2002年7月1日至2015年6月30日期间，有128名5岁以下的儿童溺水身亡。其中，有83个（64.8％）发生在私人游泳池中。十年的平均数据显示，每年在私人游泳池中有六人溺水死亡。

如何使游泳池安全？

1. 成人监督: 小孩每时每刻应有成人监督
2. 根据法规和标准修建泳池围栏
3. 游泳池围栏检查，专业人员可以对游泳进行检查以保证游泳池围栏的安全，业主也可以自己根据check list 检查一下游泳池的安全。Check list 我会在以后的博客里刊登。请随时留意我们的博客。

什么时候应该检查您的游泳池？

游泳池通常应该在以下情况下进行检查：

1. 由于财产类型而必须进行检查的情况有：多人居住的财产带游泳池的，有游泳池的旅游业的住所和客站，如饭店，Motel 和 backpackers。
2. 是地方政府通过的检查计划的一部分
3. 由您的本人的要求进行检查，例如，在出售或租赁财产之前

对于上述第1和2种情况，地方政府会与您联系。对于上述第3种情况，您需要联系私人游泳池认证人员，我们的公司安排游泳池的检查。

谁可以检查您的游泳池并向您颁发证书？

E1认证者可以根据您的要求检查您的游泳池。

我公司是注册游泳池检查公司，可以签发游泳池证书。我们的泳池检查和发证的执照号是BPB 3327

我们以前已经谈了很多石棉在房屋检查里的案例， 由于最近的一个工业房屋检查（验房），使得我感到不得不再重谈一下石棉检测中的一些问题，尤其是要给大家几个实例，让大家知道什么是打扰（干扰）了的石棉。

什么是石棉？

石棉是用于一组天然矿物质的名称。它们具有耐高温和耐火性能，可制造有效的绝缘体，因此在20世纪40年代至1987年间在澳大利亚建筑产品中很受欢迎。含石棉材料在房屋检查中发现的包括：

平面和瓦楞板材
水泥管
绝缘
地砖
粘合剂
屋顶面
汽车零件，如刹车片
纺织品
涂料。
澳大利亚是人均石棉用户最多的国家之一。含有石棉的产品在20世纪80年代逐步淘汰，国家禁止石棉进口和所有含石棉的产品于2003年底开始生效。

石棉和癌症

石棉极其纤维状，细小的纤维很容易被吸入，可能会被困在肺部。接触石棉会增加患肺癌，卵巢癌和喉癌以及间皮瘤（肺内膜癌）的风险。这些癌症经常在接触石棉后数十年发展。

您对石棉的癌症风险有所不同，具体取决于：

你接触空气中石棉纤维的时间长度
空气中的石棉纤维量
接触石棉纤维的频率
暴露发生的时间
暴露发生的年龄
石棉纤维的类型和尺寸。
那些最有可能在工作场所暴露于石棉的人包括运输工人（特别是水边工人），石棉矿工和铣床，石棉水泥制造工人，建筑工人，水管工，绝缘子，电工和机械师。

今天，澳大利亚所有州和地区都制定了健康和安全法律，解释了雇主的责任和工人减少石棉暴露风险的责任。

什么使石棉危险？
当人们处理含有石棉的材料时安全程序较差，石棉纤维会释放到空气中。石棉纤维比人类头发薄50至200倍，可以隐形，并且容易吸入。它们可能会被困在肺部深处，并在很长一段时间内造成伤害。

这两个含石棉的材料组包括：

粘合（不易碎）石棉材料，由添加了石棉纤维的粘合剂（如水泥）制成。它们通常含有少于15％的石棉，并且通常不释放纤维，除非它们受到干扰，损坏或随着时间的推移而变质。
易碎（松散结合）的石棉材料是那些可以用手粉碎或粉碎成粉末的材料。如果严重火灾损坏或结痂，粘结的石棉会变得易碎。由于纤维可以释放到空气中，因此易碎的石棉材料是最危险的。

工业房屋检查的一个石棉案例

我们知道冰雹打击后的瓦片是要受到表面破坏的，照片中较大的园状白点就是冰雹打的，其他的白色表面有的是板材的老化，很大一部分也应该是冰雹打的，表面损坏后的残余物是和瓦片颜色一样的粉末； 还有好多chips。这些都是受到干扰，损坏或随着时间的推移而变质的例子。

解决方案

这种情况下，石棉板材已经受到干扰，损坏和老化变质，它的表面严重破坏，石棉瓦会释放纤维在空中飞扬，被人吸入。所以这些石棉瓦片都应由专业石棉清理人员清理干净。工厂的工作人员应该去医院进行体检。

谢谢大家阅读。

Homesafe Property Inspections 家安房检

是在澳大利亚政府注册（注册号为 BPB 3327）的专业的房屋建筑物检查咨询公司。根据澳大利亚国家标准我们提供悉尼白蚁检查 (注册号 MPLTC2056T)和房屋检查。

建房合同审核

建房合同审核是对新建房或房屋的建筑合同进行审核。合同审核可以确保建筑法律合同的准确性以保护物业主的在建房中的合法权利和有效的管理和监督房屋建筑的完成。

“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

1. 购买独立空地：由买家购入后通过建造商进行设计建造。
2. 小区分地：就是在别墅生活区内，如 Scholfield， Kelliville 等的一个区，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（land and house package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

建房或房屋的建筑合同，不管您是以上那一种情况，都是应该有一个法律协议。合同是根据建筑商和买方即物业主双方同意的事宜而达成的一个书面上的法律协议。物业主必须对这个合同彻底理解，以便房屋建造顺利完工。当然物业主必须并按照合同规定按时付款。合同里有很多条款，如房屋木结构的规格，装修和房屋配置等等；理解了阶段付款的内容，就可以较好的去控制每个阶段的工程质量和工程进度。合同审核就是为了你在施工中少走弯路而进行的工作，它包括审核合同里每个条款，材料的使用，颜色和设备配置等等。 下面介绍一下合同审核的具体内容，先讲讲一般合同事宜，然后再说说合同条款里建筑方面技术性的事项。

合同的一般合同事宜审核

1. 您是否检查过承包商是否持有当前的承包商许可证？
2. 许可证是否涵盖合同中包含的工作类型？
3. 承包商许可证上的名称和编号是否与合同上的相同？
4. 合同，图纸或规格中是否包含了要进行的工作？
5. 合同是否明确说明合同价格或包含合同未知价格的警告？
6. 如果合同价格可能会有所变化，是否有警告提醒会如何变化和解释怎么变
7. 您是否了解与合同有关的Cooling off 冷静期的规定？
8. 预付款是否在法定限额10％以内？
9. 合同是否包含合同规定的应付进度付款的详细信息？
10. 您是否了解对合同进行变更的程序？
11. 您是否知道为了建造房屋应该由谁去获得 Council 或其他有关部门批准？
12. 您是否理解，在承包商根据1989年“住宅建筑法”第6部分或第6B部分向您提供保险证明之前，您无需向承包商支付押金或任何进度款（除非工作属于某种类型）那不需要保险？
13. 合同是否包括以下任何一项：
    1. 1989年“住房法”第6部分规定的保险费用？
    2.根据1989年“住房法”第6B部分规定的替代赔偿产品的费用？
14. .承包商是否向您提供了“消费者建筑指南”的副本，该指南提供了有关您在新南威尔士州住房建筑法律下的权利和责任的重要信息以及告诉您从何处获取更多信息？
15. 合同是否包含关于合同终止的情况的声明？

合同条款里要审核的事项，不管是有那方负责开发审批，都应该先检查一下开发的DA或CDC的详细内容，以便建筑和审批的一直性。 

下面谈谈合同条款和建筑方面有关的技术性的事项的审核

1. 初步工作的审核

   (i) Contour survey (if required) 地形轮廓测量， Geotechnical report 岩土工程报告
   (ii) Commission and produce architectural plans for construction of dwelling 住宅建筑图纸
   (iii) Sydney Water Diagram 悉尼水务局的管道图
   (iv) Council/ Certifying building approvals 市政府/认证建筑许可 或CDC
   (v) Hydraulics plans (if applicable) 供水和排水图
   (vi) Basix and ABSA certificates 建筑可持续发展指数
   (vii) Structural engineering plans 结构工程师的图纸
   (viii) Sydney Water Quick Check (if applicable) 悉尼水务局快速审查
   (ix) Sewer peg out (if applicable)* 下水道的测绘
   (x) Engage Sydney Water coordinator (only if Quick Check is rejected) 和悉尼水局一起工作
   (xi) Landscape concept plans (if applicable) 景观概念计划
   (xii) Dial Before You Dig 挖前先要打电话
   (xiii) Home Building Compensation Fund (HOW) Insurance certificate  or equivalent 住房建设赔偿基金保险证书

2. Easements 地役权
3. 合同文件的正确性
4. Kitchen，Ensuite，Bathroom，Powder Room，Laundry 和
   Door & Accessories 的设备和fixure
5. 升级或/和更改而引起的材料和价格的改变等等.
6. Framing 木架规格审核包括：木头的大小，Studs 间距，Roof Trusses 屋梁的间距和尺寸，风速，屋身的高度，Floor Joists 地板尺寸和间距和地板材料的厚度。
7. Roofing 屋顶的覆盖材料和pitch
8. Concreting  Pier， slab 和车库， 阳台
9. 。。。。有很多
10. 这里就不全部解释了

上面6， 7 和8 是关键的几个审核项目，很容易出错。合同的审核是建房成功的一半，一个好的合同是你在法律上的保障，一个好的合同可以避免设计和施工中的误解，不理解和错误。

有的建筑错误是在合同里可以发现的。我们是Building surveyor 在合同审核和测certification work 认证工作方面有很厚的经验，我们检查过成千的建房子。我们知道什么样的合同条款是最合适的。